Das Bauherren-ABC

Wer ein Haus baut, ist in der Regel Bauherr. Damit einher gehen viele Aufgaben und Pflichten rund um die Baustelle. Aber welche? Wir klären auf.

Ein Haus zu bauen, ist für die meisten Menschen nicht nur das größte Investment ihres Lebens, sondern auch das Unterfangen mit der größten Verantwortung und den vielfältigsten Pflichten. Gut, wenn man möglichst viele davon an die Baufirma und andere Partner übertragen kann! Schließt man beispielsweise mit einem Fertighausanbieter einen Vertrag über ein schlüsselfertiges Eigenheim, gibt man einen großen Teil der Verantwortung ab und muss nicht dauernd auf der Baustelle sein – Bauherr bleibt man im juristischen Sinn aber dennoch. Um die folgenden Dinge müssen sich Bauherren kümmern:

Als Bauherr Bauantrag stellen

Zu den Pflichten eines Bauherren zählt es, beim Bauamt einen Bauantrag zu stellen, die dazugehörigen Unterlagen einzureichen und die ausführenden Personen für bestimmte Positionen zu benennen. Für einige Bauschritte sind Meldepflichten einzuhalten.

Versicherungen abschließen

Wo gehobelt wird, fallen Späne, sagt der Volksmund: Jeder Bauinteressierte sollte für die Bauphase diese Versicherungen für Bauherren abschließen, um sich vor großen Risiken zu schützen: Bauleistungsversicherung, Bauherrenhaftpflicht, Feuerrohbauversicherung (Gebäudeversicherung) und eine Rechtschutzversicherung für Bauherren.

SiGeKo bestellen

Wenn auf der Baustelle Handwerker mehrerer Firmen arbeiten, ist nach der Baustellenverordnung die Bestellung eines Sicherheits- und Gesundheitskoordinators erforderlich. Der „SiGeKo“ erarbeitet einen Sicherheits- und Gesundheitsplan und übernimmt die Kontrolle.

Verkehrssicherheit gewährleisten

Jeder Bauherr muss Grundstück und Baustelle so absichern, dass keine Gefahren für die beauftragten Handwerker, Passanten oder Nachbarn entstehen. Diese Pflicht kann aber an einen Bauleiter oder ein Unternehmen delegiert werden. Allerdings muss die Bauherrschaft trotzdem ihrer Kontrollpflicht nachkommen und die Baustelle regelmäßig kontrollieren.

Unfälle melden

Wenn auf der Baustelle ein Unfall passiert, muss der Bauherr diesen innerhalb einer Woche bei der zuständigen Berufsgenossenschaft melden.

Mitwirkungspflicht als Bauherr wahrnehmen

Der Bauherr muss dafür Sorge tragen, dass Handwerksunternehmen ihre Arbeiten auch ausführen können. Darum muss er deren Anforderungen erfüllen, etwa indem er Lagerplatz für Material schafft und für Ordnung auf der Baustelle sorgt.

Pünktlich bezahlen

Als Bauherr gilt es, Zahlungstermine zu beachten und vereinbarte Teilzahlungen pünktlich zu leisten. Kommt es zu Verzögerungen, kann dies zusätzliche Kosten oder sogar eine Vertragskündigung nach sich ziehen.

Richtfest organisieren

Das Richtfest nach Fertigstellung des Rohbaus ist ein wichtiger Meilenstein bei einem Neubau. Dessen Ausrichtung zählt auch zu den Aufgaben des Bauherrn. Dieser lädt dazu die beteiligten Handwerker, Architekten und künftige Nachbarn ein und trägt natürlich auch die Kosten der Party.

Erbrachte Leistungen abnehmen

Der Bauherr trägt die Verantwortung für Kontrolle und Abnahme der Leistungen und Bauabschnitte. Festgestellte Mängel müssen durch das beauftragte Unternehmen nachgebessert werden.

Fertigstellung melden

Sobald die Immobilie fertiggestellt ist, muss der Bauherr dies der Bauaufsichtsbehörde mitteilen. Erst wenn die Fertigstellungsanzeige vorliegt, darf man in das neue Eigenheim einziehen.

Als Bauherr Baustrom bereitstellen

Solange das Haus noch nicht steht und selbst keine Elektroinstallationen hat, muss der Auftraggeber für den sogenannten Baustrom sorgen. Wer sich darum nicht rechtzeitig kümmert, riskiert, dass die Handwerksbetriebe keinen Saft für ihre elektrischen Werkzeuge und Geräte haben – und die Bauarbeiten in Verzug geraten.

Wie lässt sich die notwendige Stromversorgung zu diesem Zeitpunkt sicherstellen, wenn noch keine Anschlüsse vorhanden sind?

Den Baustromkasten mietet man am besten von einem zugelassenen Elektroinstallateur oder einer Elektroinstallationsfirma – man kann ihn natürlich auch kaufen. Der Bauherr beantragt den Baustrom bei einem zertifizierten Elektromeisterbetrieb mit den erforderlichen Unterlagen zum Bauobjekt. Dieser wendet sich an den lokalen Netzbetreiber, der im Anschluss die Stromversorgung übernimmt. Zu diesem Zeitpunkt ist man auf den lokalen Grundversorger angewiesen und kann deshalb keine günstigeren Tarife von anderen Anbietern auswählen.

Nach Genehmigung des Antrags bringt der Elektriker einen Baustromkasten auf die Baustelle. Er muss so dimensioniert sein, dass für alle Gewerke ausreichend viele Anschlüsse bereitstehen. Sofern der Anschluss an eine Trafostation oder einen Stromkasten in der Nähe möglich ist, ist der Baustromanschluss oft binnen weniger Tage verfügbar.

Das ABC für Bauherren

Beim Bauen mit einem Bauträger beinhalten zwei Drittel aller Vertragsentwürfe nur vage formulierte Planungsleistungen. Deshalb haben wir hier die typischen Probleme in Bauträgerverträgen aufgelistet.

Wichtigster Bestandteil des Vertrages ist eine detaillierte und eindeutige Baubeschreibung, die genau festlegt, welche Arbeiten, Qualitäten und Produkte vom Bauträger zu leisten sind.

Abwasser
Abwasserrohre führen viele Bauträger nur bis einen Meter außerhalb der Wände des Hauses. So steht es häufig in Verträgen. Alles Weitere ist (unausgesprochen) Sache des Bauherrn. Er muss sich um den Anschluss seines Hauses ans öffentliche Netz kümmern, egal wie lang der Weg zum Sammler ist. Er muss diese Anschlüsse auch beantragen.

Aushub
Was geschieht mit dem Erdaushub? Dieses Problem wird in vielen Bauträgerverträgen nicht erwähnt. Folge: Diese Kosten muss der Bauherr tragen und einen geeigneten Transportunternehmer finden. Denn oft liegt der Aushub dem weiteren Baufortgang im Wege.

Bauleiter
Bauträger stellen ihren Bauherren im Vertrag einen Bauleiter an die Seite. Das schreiben die Landesbauordnungen so vor. Der Bauleiter muss oft sogar namentlich im Vertrag benannt werden. Aufgepasst: Er steht im Dienste des Bauträgers und ist damit automatisch Partei. Er wird im Streitfall immer die Interessen des Bauträgers vertreten, nicht die des Bauherrn.

Baustelleneinrichtung
Streit gibt es immer wieder über die Baustelleneinrichtung und deren Umfang: Was genau stellt der Bauträger zur Verfügung, was muss der Bauherr auf eigene Kosten veranlassen? Eindeutig geregelt werden sollten im Bauvertrag die Verantwortlichkeit für nötige Geräte zur Bauausführung, die Lagermöglichkeiten auf dem Grundstück, die Zufahrten und die Standplätze für den Baukran, das Zwischenlager für den Bodenaushub, die Bereitstellung von Baustrom, Bauwasser und eines Toilettenhäuschens sowie die Bauschuttbeseitigung.

Bodenplatte
Häufig findet sich im Vertrag ein Passus, der sich auf die Bodenplatte bezieht. Sie ist teilweise im Preis inbegriffen, aber nur unter der Voraussetzung idealer Bodenbedingungen. Die liegen genau genommen nie vor, es muss nachgebessert werden – zulasten des Bauherrn.

„Circa“-Angaben
Nicht alle Maße lassen sich erfahrungsgemäß bei Vertragsabschluss bis auf die letzte Dezimalstelle genau festlegen. Circa-Maße sollten Bauherren allerdings nur dort akzeptieren, wo Toleranzen erträglich sind – auf keinen Fall beim Fertigstellungstermin oder bei der Wohnflächenberechnung.

Detaillierte Gebäudedaten
Zur detaillierten Objektbeschreibung zählen genaue Angaben über die Gebäudeabmessungen, die Bruttogeschossfläche (BGF), die Wohnfläche (Wfl) und die Nutzfläche (NF) nach DIN 277 und Berechnungsverordnung. Außerdem die Anzahl der Vollgeschosse mit Keller und Dachgeschoss, die Anzahl der Räume und die exakten Fertighöhen der einzelnen Räume.

Effizienzhaus
Leistungen werden im Bauträgervertrag oft doppelt beschrieben. Neben dem Begriff „Effizienzhaus“ stehen oft noch zusätzlich genaue Dämmmaterialien oder Dämmstoffstärken. Diese Werte reichen trotz exakter Angaben unter Umständen gar nicht aus, um den Effizienzhausstandard auch zu erfüllen. Im Vertrag darf nur der formale und genau definierte Begriff „Effizienzhausstandard“ stehen.

Fallrohre
Viele Bauträgerverträge sehen die Führung der Fallrohre bis zur Oberkante des Geländes vor. Mehr ist im Preis nicht inbegriffen. Das heißt: Für die Weiterführung der Rohre und den Anschluss ans öffentliche Leitungsnetz (oder die eigene Zisterne) ist der Bauherr zuständig. Er muss diese Anschlüsse oft teuer bezahlen.

Gleichwertigkeit
Viele Verträge sehen in der Baubeschreibung spezielle Baustoffe vor und listen diese namentlich auf. Häufig werden solche konkreten Angaben mit dem Zusatz „oder gleichwertig“ relativiert. Das Problem: Der Laie kann nicht beurteilen, was wirklich „gleichwertig“ ist und bekommt schnell mal minderwertiges Material eingebaut.

Grundstücksgröße
Baut der Bauträger gleich mehrere Häuser nebeneinander, werden die Grundstücksgrenzen oft erst nach der Fertigstellung markiert. Folglich sind auch in vielen Verträgen die Grundstücksgrößen nur ungenau angegeben. Darauf sollte sich der Bauherr nicht einlassen. Er muss im Vertrag auf exakte Angaben bestehen und diese später auch überprüfen, sonst hat er unter Umständen ein kleineres Grundstück als gewollt.

Innenwände
Auch Innenwände bleiben in vielen Bauverträgen unerwähnt. Im Vertrag muss genau stehen, wie diese beschaffen sein werden. Dabei wird unterschieden zwischen tragenden und nicht tragenden Innenwänden. Bauart und Materialangabe (zum Beispiel Kalksandsteinmauerwerk, Porenbetonmauerwerk, Holzrahmenkonstruktion oder anderes) müssen im Vertrag genau beschrieben werden.

Installationen
Häuser brauchen Strom. Wird im Vertrag nicht alles genau festgehalten, sind teure Nachrüstungen die Folge. Es sollten deshalb detaillierte Beschreibungen der geplanten Elektroanlage mit konkreten Angaben zur Anschlussleistung und Einspeisung, der Anzahl der Stromkreise mit Unterscheidung nach Gerätestromkreisen, Steckdosenstromkreisen, Drehstromkreisen festgehalten werden. Auch BUS-Installationen und Schutzsysteme müssen genau beschrieben werden. Ebenso gehört die elektrotechnische Ausstattung der einzelnen Räume mit der Anzahl der Schalter, Steckdosen und Lichtauslässe in den Bauvertrag.

Keller
Keller ist nicht gleich Keller, und es reicht nicht, im Vertrag nur lapidar auf massive Wände und Betonboden hinzuweisen. Zur genauen Leistungsbeschreibung für den Keller gehören: detaillierte Materialangaben zu den Kellerwänden, außen wie innen, zur Wärmedämmung und zur Ausführung der Lichtschächte. Ob der Keller als weiße Wanne, schwarze Wanne oder als Mischkonstruktion ausgeführt wird, richtet sich nach den Ergebnissen des Baugrundgutachtens.

Mindestanforderungen
Die „Mindestanforderungen an Bau- und Leistungsbeschreibungen für Ein- und Zweifamilienhäuser“ regeln im Detail, was Bauverträge beinhalten sollten. Da sie jedoch nicht gesetzlich festgeschrieben sind, sollten Bauherren darauf drängen, sie als Grundlage des Bauvertrags zu vereinbaren.

Materialangaben
Dies gilt für alle detaillierten technischen Vorgaben. Die legen einen bestimmten Wert fest, garantieren aber nicht, dass dieser auch den geltenden gesetzlichen Vorgaben entspricht. Muss dann nachgebessert werden, zahlt der Bauherr. Deshalb sollte auch hier im Vertrag immer das Wort „mindestens“ vor die Materialangabe gesetzt werden. Dann muss der Bauträger die gesetzlichen Baustandards erfüllen.

Objektbeschreibung
Zentrale Bedeutung kommt der Objektbeschreibung im Bauvertrag zu. Nur, was dort schriftlich vereinbart ist, wird später auch geliefert. Neben der Art, Aufteilung und Bauweise des Hauses und konkreten Herstellerangaben müssen in dieser Beschreibung auch wichtige Dinge wie der barrierefreie Zugang und die Nutzung des Hauses festgeschrieben werden. Das trifft ebenfalls auf Energiekennwerte und Schallschutzmaßnahmen zu.

Planungsunterlagen
Zu jedem Bauvorhaben gehören konkrete Pläne. Auch zu einem Schlüsselfertighaus. Die Herstellung der Planungsunterlagen sollte Teil des Vertrages und in den Hauskosten enthalten sein. Konkret benötigt werden: Zeichnungen und Berechnungen gemäß den Vorschriften der jeweiligen Landesbauordnung und der Bauvorlagenverordnung, Werkpläne im Maßstab 1:50, Werk- und Installationspläne für die Haustechnik (Sanitär, Heizung, Lüftung) sowie Baugrundgutachten.

Prospektangaben
Prospekte sind nicht Grundlage des notariellen Kaufvertrags, sie dienen nur als Lockmittel. Genau anschauen dagegen müssen sich Bauherren vor Vertragsunterzeichnung alle Pläne und Urkunden, die Vertragsbestandteil werden.

Qualität
Die Qualität der Ausstattung muss exakt im Bauvertrag festgehalten werden. Auch die zur Informationsanlage, also etwa Qualität und Umfang der Fernsprechanlage (analog, digital, ISDN, DSL) oder Qualität und Umfang der Kommunikationsanlage (Klingelanlage, Gegensprechanlage, Videoanlage).

Terminabsprachen
Zu den größten Ärgernissen für Bauherrn zählen ungenaue und nicht eingehaltene Terminabsprachen. Damit es nicht zu Unstimmigkeiten und teuren Verzögerungen kommt, sollte jeder Vertrag einen detaillierten, chronologischen Bauablaufplan mit präzisen Terminvereinbarungen beinhalten. In diesem Zeitplan müssen als Vertragsbestandteil der Baubeginn und der verbindliche Übergabetermin stehen. Nur so kann der Bauherr im Verzögerungsfall den Bauträger für entstehende Miet- oder Hotelkosten beanspruchen.

Schallschutz
Vor allem in Reihen- und Doppelhäusern spielt der Schallschutz eine wichtige Rolle und trägt erheblich zum Frieden (oder Unfrieden) unter den Nachbarn bei. Deshalb empfiehlt es sich dringend, Schallschutzmaßnahmen konkret im Vertrag zu verankern und auf den Schallschutznachweis nach DIN 4109 zu bestehen.

Schlechtes Wetter
In vielen Bauverträgen taucht die Formulierung „amtlich anerkannte Schlechtwetterlage“ auf. Das ist irreführend, denn diesen Begriff gibt es offiziell gar nicht. Erfahrungsgemäß wird „Schlechtwetter“ gerne von Baufirmen als Entschuldigung für Bauverzögerungen genutzt. In der Tat dürfen einige Materialien nicht bei tiefen Temperaturen verarbeitet werden. Im Vertrag sollten keine Ausfalltage wegen „Schlechtwetter“ vereinbart werden. Ist das Wetter wirklich nicht geeignet zum Weiterbauen, ist der ausgefallene Tag dem Bauherren sofort mitzuteilen und der Bauzeit offiziell hinzuzurechnen.

Wohnflächenberechnung
Häufig werden bei Neubauten die Wohnflächen für Bauträgerhäuser oder Eigentumswohnungen nur anhand der Pläne errechnet. Erfahrungsgemäß weichen aber die Bauten später von den Plänen an manchen Stellen ab. Dadurch kann auch die Wohnfläche kleiner ausfallen, als im Plan ursprünglich angegeben. Deshalb ist es wichtig, sie in solchen Fällen im Nachhinein noch einmal nach der Wohnflächenverordnung prüfen zu lassen.

Zahlungsplan
Viele Bauträger verpflichten ihre Bauherren durch den Zahlungsplan zu Vorleistungen. Dabei gilt am Bau wie überall: Zahlung Zug um Zug und nach abgeschlossener Leistung. Geht der Bauträger nämlich in Konkurs, verliert der Bauherr sein Geld und bleibt auf der Bauruine sitzen. Andererseits ist der Bau eines Hauses ein großes Werk, die Firmen können mit Recht Abschlagszahlungen verlangen. Allerdings immer erst, nachdem die jeweilige Teilleistung abgeschlossen ist. Der Zahlungsplan sollte im Vertrag genau festgelegt werden und dem tatsächlichen Baufortschritt entsprechen. Üblich sind Abschlagszahlungen jeweils nach der Dacheindeckung, der abgeschlossenen Installation und dem Fenstereinbau, nach dem Innenausbau, den Estricharbeiten oder dem fertigen Ausbau. Der Rest sollte auf keinen Fall vor der endgültigen, für den Bauherrn zufriedenstellenden Rohbauabnahme bezahlt werden. Denn mit der offiziellen Abnahme geht die Haftung auf ihn über.
Unseriös sind alle Verträge, in denen bereits bei Vertragsabschluss ein „Abschlag“ verlangt wird – der Bauherr bekommt dafür keinerlei Gegenwert, nicht einmal das Grundstück, falls es ihm noch nicht gehört. Das geht in der Regel erst nach Zahlung der letzten Rate an ihn über.

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