Bauablaufplan im Überblick

Bauablaufplan im Überblick

Nach gründlichen Überlegungen fällt bei künftigen Bauherren der endgültige Entschluss, den Wunsch über das eigene Zuhause Wirklichkeit werden zu lassen. Doch von der Hausvision bis zur Schlüsselübernahme muss jede Bauphase und jeder Arbeitsschritt sehr genau geplant sein. Dann läuft hoffentlich alles reibungslos ab und es kommt bei der Umsetzung des Projekts nicht zu unerwarteten Bauverzögerungen. Diese führen nämlich sowohl für Auftraggeber wie auch Auftragnehmer zu Unannehmlichkeiten. Aus diesem Grund hat die Erstellung eines entsprechenden Bauablaufplans zentrale Bedeutung. Synonym zum Fachbegriff Bauablaufplan ist auch der Ausdruck Bauzeitenplan. Er stellt die Ausführung des gesamten Bauvorhabens bis ins Detail genau und übersichtlich dar. Grob unterteilt gliedert sich der Ablaufplan bei einem Einfamilienhausbau in folgende Phasen: Vorbereitung, Planung, Roh- und Ausbau und schließlich Hausübernahme inklusive Kundenservice.

Vorbereitungen des Bauablaufplans

Bevor nun beispielsweise der Bau eines Einfamilienhauses beginnt, müssen einige rechtliche Voraussetzungen geschaffen sein. Dazu gehört in erster Linie, dass ein entsprechendes Baugrundstück vorliegt, auf dem das geplante Bauprojekt umgesetzt werden soll.

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Kommunen verkaufen teilweise gut erschlossenen eigenen Baugrund oder listen Baulücken. (Foto: iStock_Bestgreenscreen (bearbeitet))

Durch eine Bedarfsanalyse seitens der Architekten wird die Wohnfläche sowie die Zimmeranzahl festgelegt, um in die weitere Innengestaltung tiefer steigen zu können.

Grundriss Erdgeschoss Flachdach 132 von Luxhaus
Beispiel Grundriss Erdgeschoss Flachdach 132 von Luxhaus

Was die Außengestaltung des Projekts anbelangt, sind nur begrenzt Möglichkeiten gegeben, individuelle Anpassungen vorzunehmen. Hierbei müssen vorrangig Vorlagen des öffentlichen Bebauungsplans beachtet werden. Meist geben die zuständigen Behörden keine Bewilligungen für spezifische Antragstellungen von Baufamilien, was die Außengestaltung des Bauobjekts anbelangt, da ein einheitliches Bild im Straßenzug zum Beispiel entstehen soll.

Der Architektenplan dient als Grundlage für den offiziellen Bauantrag. Nach der amtlichen Genehmigung markiert er den eigentlichen Baustart an Auftraggeber und Bauherren. Damit ist nun Einführungsphase des Bauablaufplans abgeschlossen.

Rechtliches zum Bauzeitenplan

Die Erstellung des Bauablaufplans unterliegt nicht einer gesetzlichen Vorgabe. Damit besteht grundsätzlich keine Pflicht des Bauunternehmens, ein schriftliches Baudokument vorweisen zu müssen.

Schriftlich vereinbarte Bauverträgen enthalten jedoch Bauablaufpläne und stellen somit eine rechtliche Verbindlichkeit gemäß § 5 Abs. 1 VOB/B. Falls die vorgegebenen Bauphasen aus bestimmten Gründen in Verzug geraten sind sie Grundlage für etwaige rechtliche Auseinandersetzungen. In diesem Zusammenhang ist jedoch entscheidend, ob die Fertigstellung des Bauvorhabens zu einem bestimmten Zeitpunkt erfolgen muss, da sonst der Auftragnehmer bei Ablauf dieser Frist automatisch in Verzug kommt. Wenn der exakte Termin jedoch nicht feststeht, muss der Auftraggeber zunächst mahnen.

Bei der Verletzung des vertraglich festgelegten Bauablaufplans stehen dem Auftraggeber zwei Möglichkeiten zur Verfügung. Durch die Abhilfeanordnung verlangt der Bauherr rechtzeitig von der Projektleitung, dass der Arbeitsaufwand mithilfe besserer Baumaschinen oder zusätzlicher Arbeitskräfte verstärkt wird. Ist die Ausführungen am Bauhaus bereits in Verzug geraten, lassen sich weitere rechtliche Schritte seitens der Auftraggeber in die Wege leiten. Vorausgesetzt natürlich, dass dieser kein Eigenverschulden verursacht hat.

In jedem Fall bietet der Bauablaufplan eine solide Grundlage für die zeitliche Koordination des Bauobjekts und für die Veranschaulichung der geplanten Arbeitsphasen am Gesamtprojekt gegenüber der Baufamilie.

Die Vorlage des Bauablaufplans

In der Praxis gibt es unterschiedliche Arten von Bauzeitenplänen, die je nach Komplexität des Bauvorhabens Unterschiede aufweisen.  Dementsprechend gezielt kommen sie beim angestrebten Bauprojekt zum Einsatz.

Folgende Elemente sind fester Bestandteil des Bauablaufplans:

  • Die Auflistung der einzelnen Arbeitsabschnitte mit Zeitdauer und Terminen, wobei hier oft die einzelnen Abläufe auf Monate, Wochen festgelegt werden, aber ebenso tägliche Arbeitszeiten einbezieht. Manchmal erwartet man aufgrund des spezifischen Bauplans gewisse Verzögerungen und deshalb werden im Bauzeitenplan für Beginn und Ende zusätzlich jeweils früheste und späteste Zeitpunkte festgelegt, um mehr Flexibilität bei der Ausführung zu schaffen.
  • Die technologische Abhängigkeit der einzelnen Gewerke erscheint im Überblick dargestellt, was sehr wichtig ist, wenn viele verschiedene Gewerke bzw. Tätigkeiten hierbei Hand in Hand verlaufen oder aufeinander aufbauen. Dementsprechend müssen sie aufeinander abgestimmt sein, um auch den zeitlichen Kapazitäteneinsatz von Eigenleistungen oder Subunternehmen präzis zu erfassen.
  • Unter quantitativer und qualitativer Erfassung der Bauleistungen versteht man, dass die Anzahl und Art der Arbeitskräfte, Baumaschinen, die Mengen an Baustoffen und anderem einkalkuliert sind.
  • Zu beachten ist auch der Rahmenplan der Kosten sowie Termine für Abschlagsrechnungen.
  • Termine von Zwischenprüfungen und Teilabnahmen sind im Bauablaufplan einzubeziehen.

Damit verfügen sowohl Auftraggeber wie auch Bauunternehmen einen zuverlässigen Überblick über den aktuellen Stand des Gesamtprojekts, was von enormer Relevanz für die Ressourcen- und Finanzplanung ist.
Da sich einzelne Vorgänge verzögern können, werden für Beginn und Ende zusätzlich jeweils früheste und späteste Zeitpunkte integriert.

Ausführungsphasen des Bauablaufplans

Es gibt unterschiedliche Arten von Bauablaufplänen, die vom Projektmanagement aufgrund der Komplexität des Bauvorhabens als beste Lösung gewählt werden. Für einfache Bauprojekte wie etwa Einfamilienhäuser eignet sich die Darstellungsform im Balken- oder Block-Diagramm. Das Diagramm erfasst Beginn, Ende und Dauer von einzelnen Phasen und Leistungen kalendarisch, meist nach Kalenderwochen. Da das Balken-Diagramm nur eine grobe Übersicht über den zeitlichen Ablauf der Bauausführung darbietet, gilt dieser Bauzeitenplan als die klassische Art der Projektveranschaulichung.

Geht es jedoch um eine komplexere Gestaltung des Bauobjekts, eignet sich dazu eher das GANNT-Diagramm. In diesem sind die einzelnen Bauphasen ebenso kalendarisch erfasst wie im Balken-Diagramm. Darüber hinaus enthält es weitere Informationen zur Abhängigkeit der einzelnen Arbeitsschritte und der verschiedenen Gewerke. Damit ist das GANNT-Diagramm an einen Kapazitätenplan gekoppelt, sodass Auslastung und eventuelle Überlastungen von Arbeitskräften, Material und Maschinen deutlich werden. Mit dieser Art der Planung lassen sich etwas komplexere Bauvorhaben ausführen.

In Netzplänen konstruieren Bauunternehmen die Ausführungsarbeiten von komplexen Bauobjekten. Dabei kommt eine spezielle Software zum Einsatz, in der neben der herkömmlichen Terminplanung sämtliche Abhängigkeiten der einzelnen Vorgänge inklusive der Kosten und benötigten Ressourcen dargestellt sind.

Eine Alternative zu den professionellen Projektmanagement-Lösungen bietet auch die Excel-Vorlage, die mit all den notwendigen Tools oder Werkzeugoptionen online zugängig ist, damit das gewünschte Heim auch in eigener Initiative geplant werden kann.

Welche Art des Bauzeitenplans auch immer für das angestrebte Bauobjekt in der Vorbereitungs- und Planungsphase als geeignet erscheint, Fazit ist, dass die Erstellung des schriftlichen Baudokuments, obwohl gesetzlich nicht vorgeschrieben, dennoch eine zuverlässige Grundlage bietet für die Zusammenarbeit zwischen dem Auftraggeber und der Bauleitung sowie als Orientierungshilfe bei Eigenerstellung, falls der Bauzeitenplan vertraglich nicht vereinbart wurde.

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