Beim Hausbau Steuern absetzen: Das lohnt sich

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Beim Hausbau Steuern absetzen:
Das sollten Sie beachten

Welcher Bauherr wünscht sich das nicht: mit dem Hausbau Steuern absetzen. Wer ein Einfamilienhaus für die eigene private Nutzung errichtet, kann sich vom Fiskus unter die Arme greifen lassen. Unter bestimmten Voraussetzungen. Wer Handwerker beauftragt, kann seine Steuerlast um 1.200 Euro oder auch 2.400 Euro senken. Auch der Umzug kann geltend gemacht werden.

Verfolgen Sie mit Ihrem Neubau kommerzielle Interessen – also Vermietung und Verpachtung –, haben Sie erweiterte Möglichkeiten für die steuerliche Absetzbarkeit der neu errichteten Wohnimmobilie, dazu später mehr.  Private Häuslebauer können jährlich Handwerkerrechnungen im Gesamtwert von 6.000 Euro absetzen. Und zwar zu 20 Prozent. Die Steuerersparnis beträgt also 1.200 Euro. Die Ersparnis wird direkt von der Steuerlast abgezogen. Wer das Limit in vollem Umfang ausnutzen kann, muss also beispielsweise statt 15.000 Euro nur 13.800 Euro Einkommensteuer für ein Jahr zahlen.

Folgende Einschränkungen sind zu beachten:

  • Bauarbeiten in unmittelbarem Zusammenhang mit der Errichtung des Neubaus erkennt das Finanzamt nicht als steuermindernd an. Die steuerliche Absetzbarkeit gilt laut Gesetz nur für einen vorhandenen Haushalt. Die Bauherren müssen also bereits eingezogen sein. Erst danach beteiligt sich der Fiskus an Handwerkerleistungen.

Handwerkerleistungen

  • In Ihrer Hausbau-Steuererklärung sollten Sie allen voran „haushaltsnahe Handwerkerleistungen“ geltend machen. Die Arbeiten müssen auf Ihrem Grundstück geleistet werden und nicht in einer externen Werkstatt. Anerkannt werden auch Handwerksleistungen in einer Zweit- oder Ferienwohnung. Und das nicht nur in Deutschland, sondern in der gesamten EU. Wichtig: Wenn Sie für eine Maßnahme bereits von anderer Seite öffentlich gefördert werden – zum Beispiel von der KfW – dürfen Sie diese nicht zusätzlich noch in Ihrer Steuererklärung aufführen. Man sollte also vor Beginn der Arbeiten prüfen, welche Art der Förderung sich unter dem Strich mehr lohnt.
  • Das Finanzamt lässt nur die Lohnkosten (Arbeitslohn) und in der Regel Anfahrt- und Maschinenkosten gelten, nicht die Ausgaben für das Material. Achten Sie also unbedingt darauf, dass diese Posten auf der Rechnung separat ausgewiesen ist!
  • Wenn Sie Steuern sparen möchten, müssen Sie per Überweisung bezahlen. Heben Sie diese Belege für eine eventuelle Prüfung durch das Finanzamt mindestens zwei Jahre für gut auf. Ebenso wie die Rechnung selbst. Bei bar bezahlten Handwerkerrechnungen nimmt das Finanzamt hingegen Schwarzarbeit an und verweigert die Anerkennung.
  • Absetzbar sind nur Leistungen selbständiger Betriebe. Handwerkliche Arbeiten, die Sie als Eigenleistung selbst in Ihrem Haus verrichten, mindern Ihre Steuerlast nicht.
  • Manche Handwerkerleistungen kennt das Finanzamt auch als „außergewöhnliche Belastungen“ an. Darunter fallen zum Beispiel die Sanierung von asbesthaltigen Materialien, die Kosten für eine behindertengerechte Gestaltung des Hauses sowie Kosten, die durch die Beseitigung von Brand-, Hochwasser- und Sturmschäden entstehen.

Andere Dienstleistungen

  • Neben den haushaltsnahen Handwerkerleistungen erkennt das Finanzamt außerdem „haushaltsnahe Dienstleistungen“ an, die nicht zwangsläufig von Handwerkern erbracht werden müssen. Dazu zählen beispielsweise Gärtner oder Schornsteinfeger, aber auch Putzdienste, Winterdienste und auch Umzüge. Auf diese Weise können bis zu 4.000 Euro pro Kalenderjahr von der Steuer absetzen – und auch hier gilt die 20-Prozent-Regel mit einer maximalen Rechnungssumme von 20.000 Euro.

Baumaßnahmen zeitlich strecken

Die Regeln über Steuerermäßigungen für Hausbauer und -käufer können Sie natürlich legal und kreativ zu Ihren Gunsten interpretieren – wenn Sie auf den Faktor Zeit setzen. So können Sie die Vollendung Ihres Eigenheims über zwei oder drei Jahre strecken und somit die maximale jährliche Fördersumme von 6.000 Euro (mit 1.200 Euro Steuerersparnis) doppelt oder dreifach in Anspruch nehmen.

Denkbar ist das beispielsweise beim nachträglichen Bau einer Garage, bei der Anlage des Gartens, der Bepflasterung der Garagenauffahrt oder dem Ausbau des Dachgeschosses zu einem späteren Zeitpunkt.

Beim Hausbau Steuern absetzen: abweichende Regeln bei Vermietung

Wer ein Eigenheim baut, das er im Anschluss vermieten will, der kann im Gegensatz zur begrenzten steuerlichen Absetzbarkeit beim Eigengebrauch nahezu alle Kosten für den Hausbau von der Steuer absetzen – allerdings sind dabei unterschiedliche Zeiträume zu berücksichtigen.

Zu unterscheiden sind Werbungs- und Herstellungskosten. Werbungskosten lassen sich direkt im Jahr des Baus absetzen, dagegen müssen Anschaffungs- und Herstellungskosten als Absetzungen für Abnutzung (AfA) über die gesamte Nutzungsdauer abgeschrieben werden. Die Abgrenzung zwischen Anschaffungs- und Herstellungskosten sowie Werbungskosten ist jedoch häufig nicht eindeutig.

Herstellungskosten entstehen durch die Errichtung, Erweiterung oder die wesentliche Verbesserung eines Wohnhauses – also durch die Kosten für den Hausbau oder einen Anbau, einschließlich der Makler- und Notargebühren. Bei einem Hauskauf heißt dieser Posten Anschaffungskosten.

Auf der anderen Seite können als Werbungskosten Ausgaben steuerlich geltend gemacht werden, die zum Erwerb, der Sicherung und dem Erhalt der Einnahmen (Vermietung oder Verpachtung) entstehen. Es handelt sich also um Aufwendungen, die notwendig sind, um mit dem Haus Geld verdienen zu können, unter anderem die folgenden:

  • Alle Instandsetzungsarbeiten und Modernisierungen, die nicht wesentlich zur Verbesserung des Gebäudes beitragen.
  • Die Kosten für laufende Instandhaltung der Gartenanlagen.
  • Die Grundsteuer (nicht jedoch die Grunderwerbsteuer).
  • Die Aufwendungen für Hausmeister und Reinigung.
  • Darlehensgebühren als Teil der Finanzierungskosten.
  • Die Kosten für einen Gutachter im Fall von Renovierungen/Erhaltungsarbeiten.
  • Die Erneuerung der Heizungsanlage.
  • Die Beseitigung von Hochwasserschäden bis zu einer Summe von 45.000 Euro.
  • Die Kosten für Immobilien-Inserate.

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