Bauleistungsbeschreibung: Was Sie wissen sollten

Als privater Bauherr ist man in der Regel nicht vom Fach, also eher ein Laie, der im Verlauf des Hausbaus auf Profis aus der Baubranche trifft. Hier ist man gut beraten, wenn man sich durch genaue vertragliche Vereinbarungen rechtliche Absicherung verschafft, damit unangenehme Überraschungen und unerwartete Mehrkosten erspart bleiben.

Um den Fachleuten aus dem Bauhandwerk auf Augenhöhe begegnen zu können, hilft das seit Anfang 2018 geltende, neue Bauvertragsrecht. Es stärkt die Rechte und Ansprüche privater Bauherren und legt unter anderem fest, dass die sogenannte Bau- und Leistungsbeschreibung fester Bestandteil des Verbraucherbauvertrages sein muss.

Sie bietet nicht nur einen verbesserten Verbraucherschutz für den Bauherren und hilft, Ansprüche gegenüber der ausführenden Firma geltend zu machen, sondern ist ebenso wichtig, um sich ein Bild über das Preis-Leistungs-Verhältnis zu machen und die Kosten für das anstehende Bauprojekt realistisch einschätzen zu können. Neben den allgemein üblichen Aspekten können auch individuelle Wünsche und Vorstellungen in der Baubeschreibung enthalten sein.

Was ist eine Bauleistungsbeschreibung?

Die Bau- und Leistungsbeschreibung ist eine schriftliche Vereinbarung zwischen privaten Bauherren und ausführenden Unternehmen, die ganz genau und detailliert festlegt, welche Leistungen ein Bauherr von seinem Hausanbieter erwarten kann und zur Erstellung bzw. Herausgabe welcher Unterlagen dieser verpflichtet ist.

Sie ist zentraler Bestandteil eines jeden Bauvertrages mit einem Generalanbieter oder den einzelnen Auftragnehmern. Dort wird unter anderem festgeschrieben, welche Materialien und Technologien für den Hausbau im Leistungsumfang enthalten sind.

Außerdem werden der Beginn sowie die Dauer der Baumaßnahme vereinbart. Was in dieser Hausbau Leistungsbeschreibung steht, das gilt für den gesamten Bauprozess und ist für beide Vertragspartner bindend.

Die Bauleistungsbeschreibung muss dem privaten Bauherren von der Baufirma mit ausreichend Zeitvorlauf vorgelegt werden, damit dieser alle Details prüfen und falls notwendig ändern oder neu verhandeln kann.

Neue Bestimmungen für Bauleistungsbeschreibung

Anfang 2018 trat das neue Bauvertragsrecht in Kraft. Laut diesem muss die Bau- und Leistungsbeschreibung viel detaillierter sein als bis dato. Sie muss als Teil des Verbraucherbauvertrages laut Gesetz bestimmte Informationen enthalten.

Das Einführungsgesetz Art. 249 § 2 zum Bürgerlichen Gesetzbuch (EGBGB) regelt, welche Informationen in einer Bauleistungsbeschreibung mindestens enthalten und klar und deutlich beschrieben werden müssen.

 Was gehört in eine Bauleistungsbeschreibung?

Zu einer ausführlichen Bau- und Leistungsbeschreibung gehört zunächst die allgemeine Beschreibung des herzustellenden Gebäudes oder der vorzunehmenden Umbauten, gegebenenfalls Haustyp und Bauweise.

Es folgen Art und Umfang der angebotenen Leistungen, der Planung und der Bauleitung, der Arbeiten am Grundstück und der Baustelleneinrichtung sowie der Ausbaustufe.

Wichtig sind ferner die Gebäudedaten, Pläne mit Raum- und Flächenangaben sowie Ansichten, Grundrisse, Schnitte und die statischen Berechnungen.

Zu den Unterlagen, welche für den Nachweis der Einhaltung öffentlich-rechtlicher Vorschriften erforderlich sind, gehören zum Beispiel:

• die Baugenehmigungsunterlagen,
• Nachweise zur Energieeinsparverordnung (EnEV)
• und der Nachweis zum Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG).
• Des Weiteren werden durch das Bauunternehmen Angaben zum Energie-, zum Brandschutz- und zum Schallschutzstandard sowie zur Bauphysik bereitgestellt.

Die Bauleistungsbeschreibung umreißt im Folgenden die Baukonstruktionen aller wesentlichen Gewerke, den Innenausbau, die gebäudetechnischen Anlagen und enthält Angaben zu Qualitätsmerkmalen, denen das Gebäude oder der Umbau genügen muss. Falls der Innenausbau im Angebot enthalten ist, wie zum Beispiel bei den sogenannten Schlüsselfertig-Angeboten, sollte eine ausführliche Beschreibung der Sanitärobjekte, der Armaturen, der Elektroanlage, der Installationen, der Informationstechnologie und der Außenanlagen nicht fehlen.

Auf Besonderheiten beim Bau kann in der Baubeschreibung ebenfalls hingewiesen werden. Schwierige Bodenverhältnisse zum Beispiel und andere Umstände können Baukosten unerwartet steigen lassen. Auch auf solche Dinge muss aufmerksam gemacht werden.

Ein Zeitplan mit verbindlichen Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung wird jetzt per Gesetz zum festen Bestandteil eines Verbraucherbauvertrags. Für den Fall, dass der Beginn der Bautätigkeit noch nicht feststehen sollte, muss zumindest die Dauer vertraglich festgehalten werden. Dies bringt dem Bauherren und seiner Familie Planungssicherheit für die Kündigung eines eventuell bestehenden Mietverhältnisses und den anstehenden Umzug in das neu gebaute Haus.

Wie verhält es sich beim Fertighaus?

An dieser Stelle sei auf die etwas andere Verfahrensweise bei Fertighäusern hingewiesen. Diese stellen hinsichtlich der Bauleistungsbeschreibung eine Art Sonderfall dar.

Bei Fertighäusern gibt es ihrer Stelle die sogenannte allgemeine Baubeschreibung. Es handelt sich hierbei um eine mehr oder weniger detaillierte Beschreibung der Bauweisen und Leistungsumfänge durch die Anbieter.

Sie ist die Grundlage für deren Angebot an ihre Kunden. Auch nicht fachkundige Bauherren können in der allgemeinen Baubeschreibung verschiedener Haushersteller bereits erhebliche Unterschiede in den Leistungen sowie den verwendeten Materialien erkennen.

Allerdings erfüllt eine allgemeine Baubeschreibung nicht alle Anforderungen des neuen Bauvertragsrechts nach Art. 249 § 2 EGBGB nicht ab. Sie enthält zum Beispiel keine Baupläne oder Angaben zum Termin der Fertigstellung.

Die Lösung hierfür ist relativ einfach: Lassen Sie die Planung, die Bauunterlagen sowie Ihre persönlichen Ideen und individuellen Wünsche bei den Planungsgesprächen mit dem Anbieter in Form gesonderter Vereinbarungen in den Bauvertrag aufnehmen.

Anlagen an diesen Vertrag ermöglichen genaue Vereinbarungen zu Leistungen und Terminen, den erforderlichen Unterlagen und allen anderen Details, die Sie gern schriftlich festhalten wollen und sollten.

An dieser Stelle besteht auch die Möglichkeit, Leistungen, die normalerweise vonseiten des Anbieters inklusive sind, auszuschließen. Auf diese Weise lassen sich unter anderem auch Kosten sparen, wenn Sie zum Beispiel die Malerarbeiten selbst übernehmen, die eigentlich Teil des Angebots sind. In jedem Fall lohnt es sich, auch bei der allgemeinen Baubeschreibung der Fertighaus-Hersteller genau hinzuschauen und zu prüfen, welche Leistungen im jeweiligen Angebot enthalten bzw. nicht enthalten sind.

Die Bauleistungsbeschreibung richtig lesen

Um als Bauherr die Bau- und Leistungsbeschreibung richtig zu verstehen, etwaige Unsicherheiten auszuräumen und sich vollständig darüber im Klaren zu sein, was wirklich im Leistungsumfang des Anbieters enthalten ist und was nicht, lohnt es sich, einen Experten zurate zu ziehen.

Das neue Gesetz gewährt privaten Bauherren das Recht auf Prüfung der Bauleistungsbeschreibung durch einen sachverständigen Dritten.

Bei der Vermittlung eines fachkundigen Beraters können Organisationen wie zum Beispiel der Bauherren Schutzbund oder der Verband Privater Bauherren helfen. Die Gebühr für eine solche Prüfung der Bauleistungsbeschreibung ist auf jeden Fall gut angelegtes Geld, erspart es Ihnen doch etwaigen späteren Ärger, Missverständnisse zwischen den Vertragspartnern sowie drohende Mehrkosten, wenn sich herausstellt, dass bestimmte Punkte nicht im Leistungsumfang enthalten und extra zu bezahlen sind.

An dieser Stelle sei darauf hingewiesen, dass Sie Eigenleistungen realistisch planen und ebenfalls in die Bauleistungsbeschreibung aufnehmen lassen sollten. So kann man das Angebot bereits vor Vertragsabschluss konkretisieren.

Auch der Arbeits- und Gesundheitsschutz auf der Baustelle darf nicht unterschätzt oder sogar vergessen werden. Hier muss in der Bauleistungsbeschreibung ganz genau festgelegt sein, welche der beiden Vertragsparteien für welche Sicherheitsaspekte zuständig ist und verantwortlich zeichnet.

Schlussendlich sollte bei der Herausgabe der technischen Nachweise, auch über das gesetzlich Vorgeschriebene hinaus, darauf geachtet werden, dass sie als Hauseigentümer alles in den Händen halten, was Sie für den reibungslosen Betrieb der haustechnischen Anlage sowie für eventuell notwendige Gewährleistungs- und Regressansprüche zu einem späteren Zeitpunkt benötigen.

Wichtige Informationen rund um den Hausbau finden Sie im dicken deutschen hausbuch.