Neun Tipps für die Neubaufinanzierung

Zinsen und Baukosten sind gestiegen – viele Baufamilien fragen sich, wie sie die Neubaufinanzierung noch stemmen können. Haben Sie daran schon gedacht? Hier sind 9 Tipps für Bauwillige:

Tipp 1: Schufa checken

Ist der Schufa-Eintrag nicht okay, gilt man seiner Bank gegenüber womöglich als nicht kreditwürdig. Deshalb sollten Sie in Erfahrung bringen, welche Informationen die Schufa über Sie speichert. Manchmal drücken nämlich falsche Eintragungen die Bonität, etwa uralte, längst abgezahlte Autofinanzierungen. Solche Fehler sollte man unbedingt korrigieren lassen, bevor man Kredite für das Haus beantragt. Abfrage und Korrektur sind übrigens keine Gefälligkeiten der Schufa, sondern darauf hat man einen gesetzlichen Anspruch. Der Check ist kostenlos, wenn man ausdrücklich eine Datenkopie anfordert und nicht die kostenpflichtigen Produkte, die auf der Webseite der Schufa im Vordergrund stehen. Am einfachsten geht das online unter: www.meineschufa.de

Tipp 2: Bausparen durchrechnen

Bausparen ist ein Klassiker der Hausfinanzierung: Zuerst spart man einige Jahre lang Geld an, im Anschluss erhält man einen vergünstigten Kredit. Der Zinssatz wird schon bei Vertragsabschluss festgelegt, sodass man die vertraglich vereinbarten Zinsen auch dann bekommt, wenn die Immobilienkredite am Markt teurer geworden sind.  Ein weiterer Pluspunkt von Bausparverträgen ist die Förderung. Für Bausparverträge gibt es – wenn man unter bestimmten Einkommensgrenzen bleibt – die Wohnungsbauprämie (Singles maximal 70 Euro/Jahr, Paare 140 Euro/Jahr). Außerdem zahlt der Staat die Arbeitnehmer-Sparzulage (Singles bis zu 43 Euro/Jahr, Paare 86 Euro/Jahr), wenn vermögenswirksame Leistungen des Arbeitgebers in einen Bausparvertrag fließen. Zudem sind Bausparverträge riesterfähig.

Allerdings muss man hier genau rechnen. Beim Abschluss eines Bauspardarlehens wird nämlich in der Regel eine Gebühr von bis zu 1,6 Prozent der Bausparsumme verlangt. Das macht bei einem Bausparvertrag über 40.000 Euro bis zu 640 Euro. Außerdem liegt die Verzinsung in der Ansparphase unter den Marktzinsen. Und vor allem: Ein Bausparvertrag hilft beim Hausbau bzw. der Neubaufinanzierung erst dann mit, wenn er nach fünf bis sieben Jahren die „Zuteilungsreife“ erreicht hat.

Tipp 3: Zinsen sichern mit Forward-Darlehen

Forward-Darlehen werden heute zu einem fixen Zinssatz abgeschlossen, aber erst in der Zukunft, beispielsweise zwei oder drei Jahre später in Anspruch genommen. Baufamilien, die 2021 noch zu sehr günstigen Zinsen ein Forward-Darlehen aufnahmen, spekulierten auf steigende Zinsen und hatten damit Erfolg: Sie profitieren heute von geringeren Kosten. In der aktuellen Marktsituation sollte man allerdings genau abwägen, ob ein Forward-Darlehen noch eine passende Lösung ist, zumal es etwas höhere Zinsen mit sich bringt als ein Kredit, den man sofort abruft.

Tipp 4: Öffentliche Förderung

Familien, die ein klimafreundliches Haus bauen oder kaufen, greift der Staat unter die Arme. Mit dem „KfW-Programm 300“ können Familien zinsgünstig bis zu 270.000 Euro als Kredit erhalten. Die Förderung gibt es bei einem Haushaltsbruttoeinkommen von bis zu 90.000 Euro (mit einem Kind; mit jedem weiteren Kind 10.000 Euro mehr). Anforderungen an den Energiestandard: KfW-Effizienzhausstandard 40, das Heizen mit Öl, Gas oder Biomasse ist tabu. Die Förderung lohnt sich nach Berechnungen von Finanztip.de: Wenn der Bauzins bei vier Prozent liegt und Sie 170.000 Euro aus dem KfW-Programm 300 zu ein Prozent Zinsen erhalten, sparen Sie im Vergleich zu einem normalen Bankkredit etwa 5.100 Euro im Jahr an Zinsen, also 425 Euro pro Monat.

Nicht vergessen sollten Bauwillige bei der Neubaufinanzierung, dass auch die Bundesländer und die Gemeinden vor Ort oft eigene Förderprogramme haben. Lokale Programme findet man auf der Website der Gemeinde. Länderprogramme finden sich in der Förderbank des Bundes unter www.foerderdatenbank.de

Gut zu wissen: In den allermeisten Fällen gibt es das Geld nur, wenn man es vorab beantragt, rückwirkende Förderungen sind meistens nicht möglich. In der Regel heißt das also: Zuerst die Förderung beantragen, dann den Bauvertrag unterschreiben.

Tipp 5: Der Wohn-Riester

Baufamilien, die per Riester-Vertrag sparen, können das Geld vorzeitig entnehmen und zur Finanzierung Ihres Eigenheims verwenden, ohne die Riester-Zulagen beziehungsweise die Steuervorteile zu verlieren. Diese Eigenheimrente nennt man Wohn-Riester. Für den entnommenen Betrag wird auf einem sogenannten Wohnförderkonto ein fiktiver Zins von 2 Prozent pro Jahr angesetzt, sodass der auf dem Wohnförderkonto ausgewiesene Betrag ständig steigt. Diese Summe kann man entweder später wieder einzahlen oder aber der Betrag gilt als Grundlage für die Berechnung der Steuer im Alter, da Riestervermögen bekanntlich bei der Auszahlung versteuert werden müssen. Mehr Info unter www.riester.deutsche-rentenversicherung.de

Tipp 6: Die Familie

Viele Bauherren erhalten von der Familie einen Zuschuss zum Hauskauf, häufig als vorweggenommenes Erbe von den Eltern. Es kann auch sinnvoll sein, sich von den Eltern (zusätzlich) Geld zu leihen. Manchmal sind auch andere Verwandte oder Bekannte bereit, Geld zu geben. Auch in der Familie sollte man unbedingt einen schriftlichen Darlehensvertrag abschließen, den beide Parteien unterschreiben. Wichtig: Alle Zahlungen in Überweisungen immer ganz genau kennzeichnen, beispielsweise „Auszahlung Immobilienkredit laut Vertrag vom XY“ oder „Rückzahlung Immobilienkredit laut Vertrag vom XY“. Damit ist eindeutig klargestellt, dass es sich nicht um Geschenke oder irgendwelche anderen Zahlungen handelt.

Der Vertrag sollte folgende Elemente enthalten:

• Überschrift „Darlehensvertrag“
• Name und Anschrift von Kreditgeber und -nehmer
• Höhe der Kreditsumme
• Termin der Auszahlung
• Termin und Höhe der Rück­zahlung (zum Beispiel: an jedem 1. des Monats 400 Euro)
• Möglichkeit einer vorzeitigen Rückzahlung
• Gegebenenfalls: Höhe der Zinsen
• Gegebenenfalls: Zeitpunkt der Zinszahlung
• Eventuelle Sicherheiten, beispielsweise Bürgschaft eines anderen Familienangehörigen
• Regelungen, wenn die Rückzahlung nicht wie vereinbart erfolgt
• Bedingung für eine Kündigung des Kredits (zum Beispiel wenn der Kreditnehmer nur unregelmäßig zurückzahlt oder insolvent wird)
• Kündigungsfrist

Tipp 7: Eigenkapitalanteil erhöhen

Je weniger Eigenkapital man mitbringt, desto höher ist der Zinssatz für das Darlehen. Dazu sollte man wissen, dass der Zinssatz meist nicht linear steigt, sondern in Sprüngen. Manchmal machen 10.000 Euro zusätzliches Eigenkapital überhaupt keinen Unterschied, manchmal bringen sie eine spürbare Ersparnis. Hier sollte man also ganz genau rechnen.

Dazu ein Beispiel: Das Traumhaus soll 450.000 Euro kosten. Egal, ob die Baufamilie 50.000 Euro oder 60.000 Euro Eigenkapital hat, in beiden Fällen verlangt ein bekannter Baufinanzierer derzeit 3,48 Prozent effektiven Jahreszins bei einer Laufzeit von 20 Jahren. Schafft es die Baufamilie jedoch, irgendwie noch weitere 10.000 Euro aufzutreiben, um auf 70.000 Euro Eigenkapital zu kommen, erreicht die Baufamilie bei dieser Bank die nächstniedrigere Zinsstufe und zahlt nur noch einen Effektivzins von 3,37 Prozent. In der Gesamtrechnung kostet sie der Kredit dann über die 20 Jahre über 8.000 Euro weniger, das sind immerhin gut 33 Euro pro Monat.

Tipp 8: Vom Zinsrabatt profitieren

Kaum eine Baufamilie kann ihr Haus aus der Portokasse bezahlen – der klassische Immobilienkredit gehört zum Standard bei annähernd jedem Bauprojekt. Gut zu wissen: Einige Kreditinstitute geben für besonders energieeffiziente Immobilien einen Zinsrabatt – perfekt für Neubauten, die ja den aktuellen energetischen Standards entsprechen.

Tipp 9: Langfristig abschließen

Auch wenn die Zinsen gestiegen sind, liegt das Zinsniveau im langjährigen Vergleich nach wie vor relativ niedrig. Deshalb ist es weiterhin sinnvoll, eine möglichst lange Zinsbindung zu vereinbaren. So ist man für viele Jahre vor Zinserhöhungen sicher. Dazu ein Beispiel. Bei einem Bauprojekt für 400.000 Euro und 100.000 Euro Eigenkapital verlangen Baufinanzierer derzeit für einen Zehn-Jahres-Kredit einen effektiven Jahreszins von 3,1 Prozent, bei einer Laufzeit von 20 Jahren sind es dagegen 3,4 Prozent. Der Aufpreis für den langlaufenden Kredit lohnt sich, wenn der effektive Jahreszins für die ansonsten nach zehn Jahren nötige Anschlussfinanzierung steigt.

Mehr Tipps rund um die Neubaufinanzierung finden Sie in unserer Rubrik Finanzen und Energie.