Zehn Tipps für die Neubaufinanzierung

Angesichts steigender Zinsen fragen sich viele Baufamilien, wie sie die Finanzierung ihres Einfamilienhauses noch stemmen können. Unsere zehn Tipps für Bauwillige helfen bei der Neubaufinanzierung.

Tipp 1: Schufa checken

Ist der Schufa-Eintrag nicht okay, verweigert die Bank vielleicht den Kredit zur Finanzierung eines Neubaus. Deshalb sollte man unbedingt vorher kontrollieren, was dort gespeichert ist. Manchmal drücken nämlich falsche Eintragungen die Bonität, beispielsweise uralte, längst abgezahlte Autofinanzierungen. Solche Fehler sollte man unbedingt korrigieren lassen, bevor man irgendwelche Kredite für das Haus beantragt. Diese Korrektur ist übrigens keine Gefälligkeit der Schufa, sondern darauf hat man einen gesetzlichen Anspruch. Der Check ist kostenlos, wenn man ausdrücklich eine Datenkopie anfordert und nicht die kostenpflichtigen Produkte, die auf der Webseite der Schufa im Vordergrund stehen. Am einfachsten geht das online unter https://www.meineschufa.de/datenkopie

Tipp 2: Bausparen durchrechnen

Bausparen ist ein Klassiker der Immobilienfinanzierung: Zuerst spart man einige Jahre lang Geld an, im Anschluss erhält man einen besonders günstigen Immobilienkredit. In Zeiten ständig sinkender Zinsen war dieses Konzept allerdings kaum noch lukrativ, denn die Kredite auf dem Markt waren fast immer günstiger als die der Bauspardarlehen. Dieses Bild beginnt sich angesichts steigender Zinsen wieder zu drehen. Der Zins für den Kredit wird nämlich schon beim Abschluss des Vertrages festgelegt, sodass man die vertraglich vereinbarten Zinsen auch dann noch bekommt, wenn die Immobilienkredite am Markt inzwischen wesentlich teurer geworden sind. Ein weiterer Pluspunkt von Bausparverträgen ist die Förderung. Für Bausparverträge gibt es – wenn der Bauherr die entsprechenden Voraussetzungen erfüllt – die Wohnungsbauprämie (Singles maximal 70 Euro/Jahr, Paare 140 Euro/Jahr). Außerdem zahlt der Staat die Arbeitnehmer-Sparzulage (Singles bis zu 43 Euro/Jahr, Paare 86 Euro/Jahr), wenn vermögenswirksame Leistungen des Arbeitgebers in einen Bausparvertrag fließen. Zudem sind Bausparverträge riesterfähig.

Allerdings muss man hier genau rechnen. Beim Abschluss eines Bauspardarlehens wird nämlich in der Regel eine Abschlussgebühr von 1,0 Prozent bis 1,6 Prozent der Bausparsumme verlangt. Das macht bei einem Bausparvertrag über beispielsweise 40.000 Euro zwischen 400 Euro und 640 Euro. Außerdem ist die Verzinsung in der Ansparphase normalerweise deutlich geringer als die nach wie vor sowieso mickrigen Sparzinsen am Markt.

Tipp 3: Zinsen sichern mit Forward-Darlehen

Familien, die erst in einigen Jahren bauen möchten, betrachten die steigenden Zinsen mit besonderer Sorge. Hier sind Forward-Darlehen die perfekte Lösung. Dann schließt man heute schon den Kreditvertrag ab, obwohl man das Geld erst in einigen Jahren benötigt. Je nach Kreditinstitut ist eine Vorlaufzeit von bis zu fünfeinhalb Jahren möglich. Ein solches Forward-Darlehen ist etwas teurer als ein Kredit, den man sofort abruft. Dafür ist der vereinbarte Zinssatz fix, auch wenn die Zinsen in den nächsten Jahren drastisch steigen sollten.

Tipp 4: Fördermittel richtig einplanen

Jeder Bauwillige weiß, dass der Staat Baufamilien mit verschiedenen Förderprogrammen unterstützt, so etwa durch die Förderung der KfW. Die Förderung für Neubauten wird allerdings derzeit neu strukturiert. Es ist aber jetzt schon absehbar, dass energieeffiziente Immobilien, zum Beispiel mit Photovoltaikanlagen, in Zukunft besonders gefördert werden sollen, was bei einem neuen Haus oft leichter umzusetzen ist als im Altbau.

Nicht vergessen sollten Bauwillige, dass auch die Bundesländer und die Gemeinden vor Ort oft eigene Förderprogramme haben. Bei diesen Programmen gibt es allerdings häufig Einkommensgrenzen oder aber sie richten sich an junge Familien. Auch die Art der Förderung (Zuschuss oder Kredit) ist unterschiedlich. Lokale Programme findet man auf der Website der Gemeinde. Die Länder- und Bundesprogramme finden sich in der Förderbank des Bundes unter https://www.foerderdatenbank.de/

Gut zu wissen: In den allermeisten Fällen gibt es das Geld nur, wenn man es vorab beantragt, rückwirkende Förderungen sind meistens nicht möglich. In der Regel heißt das also: Zuerst die Förderung beantragen, dann den Bauvertrag unterschreiben.

Tipp 5: Riestervertrag nutzen

Baufamilien, die per Riester-Vertrag sparen, können das Geld vorzeitig entnehmen und zur Finanzierung des Traumhauses verwenden, ohne die Riester-Zulagen beziehungsweise die Steuervorteile zu verlieren. Das nennt man Wohn-Riester. Für den entnommenen Betrag wird auf einem sogenannten Wohnförderkonto ein fiktiver Zins von 2 Prozent pro Jahr angesetzt, sodass der auf dem Wohnförderkonto ausgewiesene Betrag ständig steigt. Diese Summe kann man entweder später wieder einzahlen oder aber der Betrag gilt als Grundlage für die Berechnung der Steuer im Alter, da Riestervermögen bekanntlich bei der Auszahlung versteuert werden müssen. Mehr Info unter www.riester.deutsche-rentenversicherung.de

Tipp 6: Privat Geld leihen

Viele Bauherren erhalten von der Familie einen Zuschuss zum Traumhaus, häufig als vorweggenommenes Erbe von den Eltern. Doch nicht immer reicht die Summe aus, etwa wenn diese ihr Vermögen zu Lebzeiten noch nicht vollständig verschenken möchten oder alle Kinder gleich und gerecht bedenken wollen. Dann kann es Sinn machen, sich von den Eltern (zusätzlich) Geld zu leihen. Manchmal können auch andere Verwandte oder Bekannte Geld geben. „Selbst im Familienkreis sollte man unbedingt einen schriftlichen Darlehensvertrag abschließen, den beide Parteien unterschreiben“, empfiehlt der Kölner Rechtsanwalt Harald Rotter, stellvertretender Vorsitzender der Arbeitsgemeinschaft Allgemeinanwälte des Deutschen Anwaltvereins. Je nach individueller Situation ist auch der Gang zum Anwalt sinnvoll, der über Gestaltung und Konditionen des Darlehensvertrags beraten kann. Das vermeidet unnötige Streitereien darüber, wer wem wann welche Beträge zahlen muss, denn beim Geld hört bekanntlich die Freundschaft auf.

Alle Zahlungen sollte man in der Überweisung immer ganz genau kennzeichnen, beispielsweise „Auszahlung Immobilienkredit laut Vertrag vom XY“ oder „Rückzahlung Immobilienkredit laut Vertrag vom XY“. „Damit ist eindeutig klargestellt, dass es sich nicht um Geschenke oder irgendwelche anderen Zahlungen handelt“, erläutert Harald Rotter. Für den Vertrag empfiehlt der Jurist die folgenden Elemente.

• Überschrift „Darlehensvertrag“
• Name und Anschrift von Kreditgeber und -nehmer
• Höhe der Kreditsumme
• Termin der Auszahlung
• Termin und Höhe der Rück­zahlung (zum Beispiel: an jedem 1. des Monats 400 Euro)
• Möglichkeit einer vorzeitigen Rückzahlung
• Gegebenenfalls: Höhe der Zinsen
• Gegebenenfalls: Zeitpunkt der Zinszahlung
• Eventuelle Sicherheiten, beispielsweise Bürgschaft eines anderen Familienangehörigen
• Regelungen, wenn die Rückzahlung nicht wie vereinbart erfolgt
• Bedingung für eine Kündigung des Kredits (zum Beispiel wenn der Kreditnehmer nur unregelmäßig zurückzahlt oder insolvent wird)
• Kündigungsfrist

Tipp 7: Eigenkapitalanteil clever erhöhen

Je weniger Eigenkapital man mitbringt, desto höher ist der Zinssatz für das Darlehen. Dazu sollte man wissen, dass der Zinssatz meist nicht linear steigt, sondern in Sprüngen. Manchmal machen 10.000 Euro zusätzliches Eigenkapital überhaupt keinen Unterschied, manchmal bringen sie eine spürbare Ersparnis. Hier sollte man also ganz genau rechnen.

Dazu ein Beispiel: Das Traumhaus soll 450.000 Euro kosten. Egal, ob die Baufamilie 50.000 Euro oder 60.000 Euro Eigenkapital hat, in beiden Fällen verlangt ein bekannter Baufinanzierer derzeit 4,39 Prozent effektiven Jahreszins bei einer Laufzeit von 20 Jahren. Mit 60.000 Euro Eigenkapital zahlt man für den Kredit von 390.000 Euro innerhalb von 20 Jahren insgesamt fast 199.000 Euro Zinsen. Schafft es die Baufamilie jedoch, irgendwie noch weitere 10.000 Euro aufzutreiben, um auf 70.000 Euro Eigenkapital zu kommen, spart das richtig viel Geld. Dann erreicht die Baufamilie bei dieser Bank nämlich die nächstniedrigere Zinsstufe und zahlt nur noch einen Effektivzins von 4,27 Prozent. Außerdem braucht sie natürlich nur noch 380.000 Euro Kredit. In der Gesamtrechnung kostet sie der Kredit dann über die 20 Jahre weniger als 190.000 Euro Zinsen – eine Ersparnis von rund 9.000 Euro.

Tipp 8: Vom Zinsrabatt profitieren

Kaum eine Baufamilie kann ihr Traumhaus aus der Portokasse bezahlen – der klassische Immobilienkredit gehört zum Standard bei annähernd jedem Bauprojekt. Gut zu wissen: Einige Kreditinstitute geben für besonders energieeffiziente Immobilien einen Zinsrabatt – perfekt für Neubauten, die ja den aktuellen energetischen Standards entsprechen.

Tipp 9: Langfristig abschließen

Auch wenn die Zinsen im letzten Jahr deutlich gestiegen sind, liegt das Zinsniveau im langjährigen Vergleich nach wie vor sehr niedrig. Deshalb ist es weiterhin sinnvoll, eine möglichst lange Zinsbindung zu vereinbaren. So ist man für viele Jahre vor Zinserhöhungen sicher. Dazu ein Beispiel. Bei einem Bauprojekt für 400.000 Euro und 100.000 Euro Eigenkapital verlangt ein bekannter Baufinanzierer derzeit für einen 5-Jahres-Kredit einen effektiven Jahreszins von 3,85 Prozent, bei einer Laufzeit von 20 Jahren sind es dagegen 4,16 Prozent. Der Aufpreis für den langlaufenden Kredit lohnt sich, wenn der effektive Jahreszins für die ansonsten nach fünf Jahren nötige Anschlussfinanzierung bis auf etwa 4,4 Prozent oder mehr klettert.

Tipp 10: Wohngeld beantragen

Ab Januar 2023 gelten beim Wohngeld neue Regelungen. Zum einen gibt es höhere Pauschalen für die Heizkosten, zum anderen gelten deutlich höhere Einkommensgrenzen. Dadurch haben mehr Familien Anspruch auf diese Sozialleistung. Was viele nicht wissen: Wohngeld gibt es nicht nur für Mieter, sondern auch für Eigentümer. Dann heißt die Leistung „Lastenzuschuss“. Baufamilien sollten prüfen, ob sie nach den neuen Regelungen möglicherweise Anspruch auf diese Zahlung haben.

Mehr Tipps rund um die Neubaufinanzierung finden Sie in unserer Rubrik Finanzen und Energie.