Baufinanzierung – die zehn goldenen Regeln

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Gelassen bleiben und gut schlafen. Wer diese Leitsätze beachtet, kann als Bauherr nicht viel falsch machen. Wir nennen Ihnen die wichtigsten Details…

1. Mindest-Eigenkapital
Sie sollten mindestens zehn bis zwanzig Prozent des Kaufpreises plus Nebenkosten für Notar, Grunderwerbssteuer und Grundbucheintrag bereits angespart und zur Verfügung haben. Auch wenn sogenannte Vollfinanzierungen vermehrt angeboten werden, so ist doch ein gewisses Kapital ein beruhigendes Polster für Unvorhergesehenes.

2. Richtige Darlehenshöhe
Auch wenn alle Ersparnisse zusammengenommen für den Immobilienkauf reichen – stecken Sie nicht alles inklusive Rücklagen in die Immobilie. Setzen Sie einen Teil für eine Baufinanzierung ein. Bei den aktuell niedrigen Zinsen oft günstiger als eine Geldanlage – oder, wenn vorhanden, für ein Bauspardarlehen. Lassen Sie immer mindestens 5.000 bis 7.000 Euro Luft für unvorhersehbare Ausgaben.

3. Monatliche Belastung
Die monatliche Rate (Zins und Tilgung) für die Baufinanzierung sollte 40 Prozent des Nettoeinkommens nicht übersteigen.

4. Genau vergleichen
Es gibt eigentlich nur zwei Kriterien, mit denen Sie all die verschiedenen Baufinanzierungsprodukte vergleichbar machen können: Effektivzins für die gesamte Finanzierung und Gesamtkosten bis zur kompletten Rückzahlung – also der Betrag, den Sie an die entsprechende Bank/Sparkasse/Versicherung/Bausparkasse im Laufe der Jahre gezahlt haben werden. Eine gute Hilfe beim Vergleichen: Jedes Kreditinstitut ist rechtlich verpflichtet, Ihnen das „Merkblatt gemäß des Europäischen Verhaltenskodexes“ zusammen mit dem Darlehensangebot auszuhändigen. Hier finden Sie – immer an der gleichen Stelle – die Hauptkriterien des angebotenen Darlehens nach für alle Kreditinstitute verbindlich geltenden Vorgaben aufgeführt.


5. Flexibilität vereinbaren
Versuchen Sie, so viel Flexibilität wie möglich bei Ihrer Baufinanzierung zu vereinbaren. Also zum Beispiel kostenlose Sondertilgungsrechte oder eine variable Tilgungsrate je nach Lebenssituation, wenn zum Beispiel Nachwuchs kommt und vorläufig ein Verdiener ausfällt. Auch wenn sie in den letzten Jahren in der Presse oft miesgemacht wurden: sogenannte Konstantmodelle von Bausparkassen bieten Vorteile wie lange Laufzeit und hohe Planungssicherheit. Lassen Sie sich auch dafür Angebote unterbreiten.

6. Laufzeit ausreizen
Je länger die Darlehenslaufzeit, kombiniert mit einem festen Zins und einer festen Rate, umso besser für Sie. Zwar sind Darlehen mit langen Laufzeiten oft teurer als zum Beispiel fünf Jahre Zinsbindung. Aber Sie gewinnen damit Planungssicherheit. Und bei der Inflation zahlen Sie faktisch/wertmäßig gesehen im Lauf der Jahre immer weniger. Zur Zeit sind die Zinsen auf dem tiefsten Stand, die Folge: der Zinsunterschied zum Beispiel zwischen zehn und zwanzig Jahre liegt unter einem Prozent. Ihre Chance für sichere langfristige Zinsbindung.

7. Nebenkosten kalkulieren
Kalkulieren Sie mit monatlichen Nebenkosten anteilig – wie jetzt aktuell in Ihrer Miet-Immobilie. Das sollte neben der Darlehensrate immer noch drin sein. Und vergessen Sie bei der Berechnung der Darlehenssumme ebenfalls nicht die Nebenkosten, die mit einem Kauf verbunden sind (siehe 1. Regel). Experten empfehlen, rund 15 Prozent für Makler, Notar und Grundbuch zu kalkulieren. Und einen Garten anzulegen, kostet heutzutage auch schnell mal 15.000 Euro …


8. Einkommen absichern
Wie sieht es in Zukunft mit Ihrem Einkommen aus? Falls Sie Doppelverdiener sind – ist Nachwuchs geplant und fällt folglich erst einmal ein Einkommen weg? Was dann? Kalkulieren Sie so, dass Sie auch mit niedrigerem Einkommen eine gewisse Zeit überbrücken können.

9. Alternativen prüfen
Lassen Sie sich auf jeden Fall aufzeigen, welche zinsgünstigen KfW-Förderdarlehen Sie erhalten könnten.

10. Rücklagen bilden
Mit der Finanzierung und dem Einzug ins neue Heim hören die Kosten nicht auf. Die Heizung kann ausfallen, das Dach undicht werden, die Solaranlage soll endlich nachgerüstet werden … Da müssen Sie dann auf einmal mehrere tausend Euro hinblättern. Also behalten Sie besser ein Polster von gut 10.000 Euro. Oder fangen Sie gleich zu Beginn der Baufinanzierung und nach dem Einzug an, neue Rücklagen zu schaffen – mit einem Bausparvertrag, einem Banksparplan oder, wenn es flexibler sein soll, mit einem Fondssparplan.


Lesen Sie den ausführlichen Bericht ab der Seite 262 im Magazin "Das dicke deutsche Hausbuch 2015"

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