Baufinanzierung – das sollten Sie beim Vertrag beachten

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Das richtige Grundstück ist gefunden, alle Bankgespräche geführt, jetzt kann es an die Unterzeichnung eines Kreditvertrags für die Baufinanzierung gehen. Doch worauf müssen Verbraucher bei einem Kreditvertrag achten, damit dieser nicht zur Schuldenfalle wird?

1. Auf Zinsen achten

  • Wie sind die Zinsen vereinbart? Bevor Verbraucher einen Kreditvertrag unterzeichnen, sollten sie die Zinsangebote der Banken miteinander vergleichen. Zwischen dem besten und schlechtesten Angebot besteht in der Regel ein Zinsunterschied von mehreren Prozent. Eine Differenz von 0,5 Prozent kann schon Mehrkosten in Höhe von mehreren Tausend Euro bedeuten. Experten raten, im Vorfeld bis zu fünf Anbieter zu vergleichen und anschließend mit der Bank über die Zinskonditionen zu verhandeln. Viele Banken sind, was die Zinsen angeht, flexibel.
  • Welche Zinsbindung ist geeignet? Die Zinsbindung hängt von der Zinshöhe ab. Sind die Zinsen hoch, sollte eine kurze Zinsbindung vereinbart werden, sind die Zinsen niedrig, sollte eine langfristige Zinsbindung abgeschlossen werden. Variable Zinsen können in Hochzinsphasen von Vorteil sein. Bei einem Kredit mit großer Summe ist es ratsam, generell einen Vertrag mit festem Zinssatz von mindestens zehn bis 20 Jahren abzuschließen. Allerdings sollten Verbraucher eine Mindesttilgung von zwei Prozent berücksichtigen, damit sie am Ende der Zinsbindung nicht in die Schuldenfalle geraten.
  • Auf welchen Zinssatz achten? Der Effektivzins gibt Aufschluss über die jährlichen Kreditkosten. Bei der Wahl des Kredits ist er entscheidend. Verbraucher sollten ihn für den Angebotsvergleich nutzen. Denn Kunden zahlen nicht nur einen Sollzins auf das geliehene Geld, sondern auch Bereitstellungszinsen, Kontoführungsgebühren und andere Zusatzkosten. Diese zusätzlichen Zinsen sind alle im Effektivzins enthalten. Er stellt somit den Sollzins plus zusätzlicher Kosten dar.

2. Bei Kreditsumme Zusatzkosten berücksichtigen?

Verbraucher sollten sich vor Abschluss eines Kreditvertrags gut überlegen, welche Raten sie monatlich stemmen können. Darüber hinaus sollten sie nicht vergessen, dass auf sie die Tilgung sowie monatliche Kosten für Gas, Wasser, Strom und Telefon zukommen. Regelmäßige Instandhaltungskosten und Rücklagen sollten sie ebenfalls fest einplanen.


3. Disagio vereinbaren?

Kunden können eine Baufinanzierung mit und ohne Disagio vereinbaren. Beim Disagio handelt es sich um ein Abgeld. Die Bank behält einen Prozentsatz der Kreditsumme in Form einer Zinsvorauszahlung ein. Das bedeutet, ein Teil der Zinsen wird bei der Darlehensauszahlung bezahlt. Dadurch verringert sich der Zinssatz. Verbraucher können damit ihre monatliche Ratenzahlung senken. Ein Disagio ist nur möglich, wenn die zu finanzierende Immobilie später vermietet oder verpachtet wird.


Mit höherer Tilgung Kosten senken?

Viele Finanzinstitute belohnen eine hohe Tilgungsrate mit noch niedrigen Zinssätzen. Verbraucher können dadurch die Summe der gezahlten Zinsen reduzieren und die Immobilie somit schneller abbezahlen. Mit einem Rechenbeispiel lässt sich das erklären: Ein Darlehen über 150.000 Euro und einem Zinssatz von 4,35 Prozent ergibt eine monatliche Rate von 668,75 Euro. Erhöht der Kunde die Tilgungsrate auf knapp 800 Euro, spart er rund 57.000 Euro an Zinsen und benötigt rund 12 Jahre weniger, bis er schuldenfrei ist.


4. Auf Sondertilgungen bestehen

  • Sind Sondertilgungen möglich? In der Regel bieten die Banken in ihrem Vertrag die Möglichkeit an, Sondertilgungen zu leisten. Das ist sinnvoll. Wenn Verbraucher aufgrund einer Erbschaft oder einem Verkauf zusätzliche Geldmittel lockermachen können, sollten sie diese nutzen, um die Restschuld zu verringern. Variable Darlehen und Kombidarlehen bieten Sondertilgungen an. Kunden, die ein Zinsrisiko ausschließen wollen, sollten sich für ein Annuitätendarlehen entscheiden.
  • Wann wird eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig? Eine Vorfälligkeitsentschädigung wird fällig, wenn Verbraucher vor dem Zinsbindungsende aus dem Vertrag aussteigen wollen. Auch kann es passieren, dass das Finanzinstitut Entschädigungen verlangt, wenn der Kredit vorzeitig durch eine Sondertilgung abbezahlt wird. Die Vorfälligkeitsentschädigung entfällt nach zehn Jahren, dann können Kunden den Vertrag kündigen oder ihn mit einer Sondertilgung komplett abbezahlen. Um im Härtefall einen Vertrag vorzeitig kündigen zu können, bieten viele Banken einen Vorfälligkeitsschutz an. Je nach Kreditinstitut fallen für diesen Service bis zu 1.000 Euro an. Ein Vorfälligkeitsschutz macht aber nur Sinn, wenn der Kreditnehmer schon jetzt weiß, dass er ihn in Anspruch nehmen wird – etwa, weil er in wenigen Jahren die Immobilie wieder verkaufen will. Kunden mit laufenden Verträgen zwischen 2002 und 2010 können gegebenenfalls noch den Widerrufs-Joker nutzen: Dieser läuft allerdings zum 21. Juni 2016 aus.

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