Mit Sondertilgungen lässt sich der Hauskredit schneller zurückzahlen und die Zinsbelastung senken. (Foto: Adobe Stock/chinnarach)
Mit Sondertilgungen machen Bauherren Tempo bei der Rückzahlung ihres Hauskredits. Dadurch sinkt die Restschuld schneller und über die gesamte Laufzeit fallen weniger Zinsen an. Damit sich diese Möglichkeit nutzen lässt, sollte das Sondertilgungsrecht bereits im Kreditvertrag vereinbart werden.
Mit Sondertilgungen Zinsen sparen und die Laufzeit verkürzen
Das klingt nach einem cleveren Schachzug: Entwickelt sich die eigene Finanzlage besser als erwartet, können Bauherren mehr Geld an die Bank zurückzahlen, als im Kreditvertrag vereinbart wurde. Mit solchen außerplanmäßigen Zahlungen reduzieren sie ihre Schuldenlast schneller. Daraus ergeben sich zwei handfeste Vorteile: Die Hausbesitzer sind früher schuldenfrei und zahlen über die Laufzeit ihres Kreditvertrags Tausende Euro weniger Zinsen an die Bank. Das Geld ist außerdem kürzer als ursprünglich vorgesehen gebunden.
Wer später von Sondertilgungen profitieren möchte, muss frühzeitig aktiv werden, nämlich vor der Unterschrift unter den Darlehensvertrag. Darin sollte ein sogenanntes Sondertilgungsrecht schriftlich zugesichert werden. Sondertilgungen kann man nicht einfach leisten, denn einen allgemeinen gesetzlichen Anspruch darauf gibt es nicht.
Banken sind in der Regel bereit, Hausbauern eine kostenlose jährliche Sondertilgung von bis zu fünf Prozent der Nettodarlehenssumme einzuräumen. Mitunter lassen sich auch bis zu zehn Prozent vereinbaren. Je höher der Anteil ist, desto größer ist später der finanzielle Spielraum. Allerdings kann die Bank dafür einen Zinsaufschlag verlangen. Ohne entsprechende Vereinbarung kann bei einer außerplanmäßigen Rückzahlung eine zusätzliche Gebühr anfallen, die als Vorfälligkeitsentschädigung bezeichnet wird.
Wichtig zu wissen: Sondertilgungen sind keine Verpflichtung. Entscheidend ist die aktuelle Finanzlage. Die vereinbarte Obergrenze kann vollständig ausgeschöpft werden, es ist aber ebenso möglich, einen kleineren Betrag zu überweisen. Häufig gilt dabei ein Mindestbetrag von beispielsweise 1.000 Euro pro Jahr.
Sondertilgung berechnen: Ein Beispiel von Finanztip
Angenommen, Sie haben einen Baukredit über 300.000 Euro aufgenommen. Die Restschuld beträgt aktuell noch 230.000 Euro. Bei einem jährlichen Sondertilgungsrecht von fünf Prozent können Sie maximal 15.000 Euro zusätzlich zurückzahlen. Die Obergrenze bezieht sich nämlich auf die ursprüngliche Darlehenssumme von 300.000 Euro.
Rein rechnerisch lässt sich die Kreditschuld durch diese Sondertilgungen innerhalb von zehn Jahren um 150.000 Euro reduzieren. Am Ende verbleiben weniger als 80.000 Euro Restschuld, da zusätzlich die reguläre Tilgung von gewöhnlich ein oder zwei Prozent weiterläuft.
Mehrere Darlehen: Welchen Kredit zuerst tilgen?
Haben Sie für den Hausbau mehrere Darlehensverträge abgeschlossen, sollten Sie zunächst prüfen, ob alle Verträge eine Sondertilgungsoption enthalten. Steht genügend Geld zur Verfügung, können die jeweils vereinbarten Höchstbeträge ausgeschöpft werden.
Reicht das zusätzliche Kapital dafür nicht aus, sollte zuerst der Kredit mit dem höchsten Zinssatz bedient werden. Eine Sondertilgung muss der Bank in der Regel nicht vorher angekündigt werden. Der Betrag wird auf das Finanzierungskonto überwiesen und als Verwendungszweck „Sondertilgung“ angegeben.
KfW-Sondertilgung: Besonderheiten beim Förderdarlehen
Grundsätzlich erlauben auch gängige KfW-Darlehen für Wohneigentum eine Sondertilgung. Der entscheidende Unterschied besteht darin, dass in der Regel der gesamte Restbetrag auf einmal zurückgezahlt werden muss. Damit wird der KfW-Kredit vollständig abgelöst.
Für diese vorzeitige Ablösung berechnet die KfW eine Vorfälligkeitsentschädigung. Kreditnehmer sollten deshalb prüfen, ob sich dieser Schritt tatsächlich lohnt. Da sich KfW-Programme häufig durch besonders günstige Zinsen auszeichnen, kann es vorteilhafter sein, das Darlehen regulär weiterzuzahlen.
Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Kreditablösung
Manchmal gibt es gute Gründe, einen Hauskredit vorzeitig vollständig abzulösen. Dazu zählen etwa der Verkauf der Immobilie bei einem Ortswechsel oder ein größerer Zahlungseingang durch eine Erbschaft oder Abfindung.
In diesem Fall kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Sie dient als Ausgleich für die Zinszahlungen, die dem Kreditinstitut durch die vorzeitige Ablösung entgehen. Die Berechnung übernimmt die Bank. Da sie vergleichsweise kompliziert ist und je nach Kreditinstitut unterschiedlich ausfallen kann, bieten Online-Rechner eine erste Orientierung. Eine ungefähre Höhe lässt sich beispielsweise bei der Verbraucherplattform FMH oder beim Kreditvermittler Dr. Klein ermitteln.
Baufinanzierung umschulden: Wie und wann lohnt es sich?
Bei einer Umschuldung wird ein bestehender Immobilienkredit während oder am Ende der Vertragslaufzeit durch ein neues Darlehen ersetzt. Ziel sind bessere Konditionen bei der bisherigen oder einer neuen Bank.
Häufige Gründe für eine Umschuldung sind:
- Ein günstigerer Zinssatz senkt die Finanzierungskosten.
- Mehrere Kredite lassen sich zusammenführen. Das erleichtert den Überblick und kann ebenfalls Zinsen sparen.
Eine Umschuldung lohnt sich vor allem, wenn die aktuellen Bauzinsen deutlich unter dem Zinssatz des laufenden Darlehens liegen. Während der Sollzinsbindung ist eine reguläre Kündigung in der Regel nicht möglich. Nach zehn Jahren greift bei Immobiliendarlehen jedoch das gesetzliche Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB. Der Hauskredit kann dann mit einer Frist von sechs Monaten gekündigt und durch eine neue Finanzierung ersetzt werden.
Ein Vergleich verschiedener Banken kann sich auszahlen. Bietet ein anderes Kreditinstitut bessere Konditionen als die bisherige Hausbank, lassen sich durch eine Umschuldung unter Umständen viele Tausend Euro Zinsen sparen.
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