Bauen ohne Trauschein: Risiken minimieren

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Wenn unverheiratete Paare gemeinsam bauen, sind einige Dinge anders als bei Ehepartnern. Doch gerade beim Haus Bauen ohne Trauschein gibt es einiges zu beachten.

Zusammen ein Haus zu bauen, das ist für Paare, die ihr Leben teilen möchten, eines der schönsten gemeinsamen Projekte – vom Nachwuchs einmal abgesehen. Doch bekanntlich halten Beziehungen nicht immer so lange, wie sich die beiden Partner das erträumt haben. Eine Ehe schützt zwar vor Trennung nicht, wohl aber vor vielen finanziellen Nachteilen in dieser Situation.

Unverheiratete Paare dagegen genießen keinen Schutz des Gesetzes, wenn ihre Beziehung scheitert. Sie müssen selbst Regelungen finden, damit zu den emotionalen Enttäuschungen nicht auch noch ein schlimmer Streit ums Geld entbrennt. Angesichts der hohen Summen, um die es beim Hausbau geht, ist dazu der Gang zum Rechtsanwalt oder Notar obligatorisch.

Verträge und Haftung

„Grundsätzlich gelten beim Abschluss von Verträgen dieselben Regeln, egal, ob ein Paar verheiratet ist oder nicht“, sagt der Kölner Allgemeinanwalt Harald Rotter. Vertragspartner gegenüber Banken, Bauunternehmen und Handwerkern ist auch bei Ehepaaren immer nur derjenige, der den Vertrag geschlossen hat, der andere haftet keineswegs automatisch mit. Nur wenn beide unterschrieben haben, sind logischerweise auch beide Vertragspartner.

Heikel wird es für unverheiratete Partner trotzdem bei Fragen wie „Wem gehört das Haus am Ende?“, „Wer darf was entscheiden?“ und „Wer erbt?“. Hier sind Ehepaare klar im Vorteil. Zuerst heiraten, dann bauen ist deshalb vielleicht die einfachste Lösung für Liebende, denen das alles viel zu kompliziert wird und die absolut keine Lust haben, bei der Planung der gemeinsamen Immobilie immer auch eine mögliche Trennung einzukalkulieren.

Finanzierung

Finanziert einer der Partner das Haus alleine, haftet nur er für alle Forderungen der Bank. Der andere Partner hat damit nichts zu tun. Im Normalfall verlangen die Banken aber, dass beide Partner den Kreditvertrag unterschreiben. „Es handelt sich um eine gesamtschuldnerische Haftung“, erklärt Harald Rotter. Das bedeutet: Beide haften für die gesamte noch offene Kreditsumme, auch dann, wenn einer längst ausgezogen ist.

Das Paar sollte deshalb vereinbaren, wer im Fall der Fälle zahlen muss, und wer von Zahlungsverpflichtungen „freigestellt“ wird. Aber: „Diese interne Freistellung greift nur so lange, wie der zur Zahlung verpflichtete Partner auch tatsächlich bezahlt“, erläutert Rotter. Überweist der Partner A kein Geld mehr an die Bank, kann das Kreditinstitut sich also trotzdem an den eigentlich freigestellten Partner B wenden. Dank der Freistellung kann sich Partner B das Geld aber hinterher wesentlich leichter von Partner A zurückholen – was in der Praxis allerdings trotzdem oft langwierig genug ist.

Juristisch ändert die Freistellung nämlich nichts am Vertrag mit der Bank. „Soll der Kreditvertrag geändert und auf nur einen Partner umgeschrieben werden, muss das Kreditinstitut zustimmen“, erklärt Harald Rotter. Klar, dass kaum eine Bank so etwas akzeptiert. Im Ergebnis haben Paare durch die Freistellung also zwar einen gewissen Schutz, kommen aber während der Laufzeit des Vertrages trotzdem meist nicht vollständig aus der gemeinsamen Haftung für den Immobilienkredit heraus.

Bei Anschlussfinanzierungen sieht die Sache anders aus. „Sobald der ursprüngliche Kreditvertrag endet, ist der Ex-Partner nicht verpflichtet, die nächste Hypothek wieder mit zu unterschreiben“, sagt Rotter. Das gilt auch, wenn der ursprüngliche Kreditvertrag aufgrund der gesetzlichen Kündigungsmöglichkeiten nach zehn Jahren gekündigt wird. Deshalb empfiehlt der Jurist, die Frage der Anschlussfinanzierung unbedingt vorab vertraglich zu regeln.

Bauvertrag: Wenn nur einer unterschreibt

„Unterschreibt nur einer den Bauvertrag oder Verträge mit Handwerkern, hat auch nur dieser Partner sämtliche Rechte und Pflichten“, sagt Rotter. Nur derjenige, der den Vertrag unterzeichnet hat, muss also das Haus, die Küche, den Swimmingpool bezahlen, der andere hat damit nichts zu tun. Auch wenn es um die Bemusterung, Sonderwünsche, die Bauabnahme oder später um Gewährleistungsansprüche geht, ist nur der Unterzeichner der Ansprechpartner für das jeweilige Unternehmen. Der andere Partner hat nichts zu sagen.

Solange die Beziehung harmonisch ist, wirkt sich das in der Praxis auf der Baustelle aber nicht aus. Auch der Partner, der nicht im Vertrag steht, kann nämlich eigenständig entscheiden, beispielsweise Sanitärobjekte auswählen, wenn der eigentliche Vertragspartner damit einverstanden ist. „Juristisch handelt es sich um eine sogenannte Duldungsvollmacht“, erläutert Rotter. Sie tritt immer dann ein, wenn der Unterzeichner weiß, dass der andere Entscheidungen trifft, aber nichts dagegen tut. Vereinfacht gesagt wird dann nämlich unterstellt, dass der eine dem anderen eine entsprechende Erlaubnis gegeben hat.

Heikel wird die Sache erst im Falle einer Trennung. Zieht nämlich derjenige aus, der den Vertrag unterschrieben hat und blockiert danach alle weiteren Entscheidungen, kann der andere erst mal nichts mehr machen. Endlose gerichtliche Auseinandersetzungen sind die Folge. Das gilt auch nach der Fertigstellung des Hauses, wenn es beispielsweise um die Gewährleistung geht. „Paare sollten entsprechende Abtretungsansprüche vertraglich vereinbaren“, rät Rotter.

Bauvertrag: Wenn beide unterschreiben

Unterschreiben dagegen beide den Kaufvertrag für das Traumhaus, haften auch beide für den Kaufpreis. „Es handelt sich um eine gesamtschuldnerische Haftung“, erklärt Harald Rotter. Der Hausanbieter kann sich das Geld also von jedem der beiden Partner holen, egal, wer darin wohnt, auch nach einer Trennung. „Auch diese Frage sollte das Paar unbedingt vertraglich regeln“, empfiehlt der Jurist.

Theoretisch dürfte das Paar bei einem gemeinsamen Vertrag auch nur gemeinsam über alle Baufragen entscheiden. In der Praxis spielt das aber keine Rolle, denn auch in diesem Fall kann jeder Partner einzeln per Duldungsvollmacht (siehe oben) mit den Unternehmen oder Handwerkern Absprachen treffen.

Bei einer Trennung hat der gemeinsame Vertrag sogar Vorteile. „Jeder Unterzeichner kann vertragliche Rechte eigenständig gegenüber dem Unternehmen durchsetzen“, sagt Harald Rotter. Bei Reklamationen und Gewährleistungsansprüchen ist man also gegebenenfalls nicht auf die Kooperation des Expartners angewiesen, sondern kann selbstständig aktiv werden.

Wem gehört was?

„Grundsätzlich gehört jedem Partner das, was er nachweislich bezahlt hat“, erklärt Rotter. Derjenige, der die Couchgarnitur gekauft hat, darf sie also bei einer Trennung auch mitnehmen.

Doch Vorsicht! Bei Immobilien ist es völlig gleichgültig, wer welche Summen eingebracht hat. „Eigentümer von Immobilien sind ausschließlich die Personen, die im Grundbuch stehen, und zwar mit den Anteilen die dort eingetragen sind“, sagt Harald Rotter. Selbst wenn ein Partner den gesamten Hausbau alleine finanziert, gehört ihm also gar nichts, wenn er nicht im Grundbuch eingetragen ist.

„Zum Eigentum gehört nicht nur das Haus, sondern alles, was fest auf dem Grundstück installiert ist“, erläutert der Jurist. Hat ein Partner beispielsweise den nachträglich eingebauten Swimmingpool alleine bezahlt, wird das nicht gesondert herausgerechnet, sondern es gilt die im Grundbuch eingetragene Verteilung.

„Unverheiratete Paare sollten unbedingt detailliert regeln, wie die Zahlungen der einzelnen Partner im Trennungsfall ausgeglichen werden“, rät Harald Rotter. Besonders vorsichtig sollten Unverheiratete sein, wenn viel Eigenleistung am Bau geplant ist. Wenn ein Partner das Haus in Eigenregie ausbaut und dadurch einen 100.000-Euro-Rohbau in ein 400.000-Euro-Schmuckstück verwandelt, bekommt er bei einer Trennung trotzdem keinerlei Ausgleich für seine Arbeitsleistung, wenn dies nicht vorher ausdrücklich vertraglich vereinbart wurde. Es ist extrem riskant, gutgläubig darauf zu vertrauen, dass der Ex-Partner nach der Trennung fair bleibt und freiwillig zahlt.

Erbfall

Ein Unfall, eine schwere Krankheit – der Verlust des Lieblingsmenschen ist der Albtraum für jedes glückliche Paar. Unverheiratete sind juristisch gesehen aber Fremde, selbst wenn sie schon seit über 20 Jahren zusammenleben oder sogar gemeinsame Kinder haben. Die Folge: „Laut Gesetz erbt der überlebende Partner bei unverheirateten Paaren überhaupt nichts“, sagt Notarassessor Martin Thelen von der Bundesnotarkammer.

Soll der Partner vom Anteil des Verstorbenen im Fall der Fälle etwas bekommen, müssen unverheiratete Paare also unbedingt ein Testament verfassen. Grundsätzlich geht das auch handschriftlich, doch dabei kann man viele Fehler machen. Deshalb ist es empfehlenswert, einen Juristen einzubinden.

Tipp: Wer das Testament nicht beim Rechtsanwalt, sondern beim Notar macht, spart viel Geld. „Wenn das Grundbuch geändert werden muss, braucht man sowohl bei einem handschriftlichen als auch bei einem anwaltlichen Testament zwingend einen Erbschein, der sehr teuer werden kann“, erläutert Thelen. Verfasst ein Rechtsanwalt das Testament, entstehen also doppelte Kosten, erst für den Anwalt und später für den Erbschein. Bei einem notariellen Testament dagegen ist kein zusätzlicher Erbschein nötig.

Außerdem ist es empfehlenswert, das Testament im zentralen Testamentsregister registrieren zu lassen, damit es im Ernstfall auch tatsächlich gefunden wird. Der Gang zum Notar hat dabei noch einen weiteren Vorteil: „Notarielle Beurkundungen wie Testamente werden automatisch registriert“, erläutert Thelen. Ansonsten muss sich das Paar selbst um die Registrierung kümmern. Mehr Informationen dazu gibt es im Testamentsregister.

Pflichtteilsansprüche

Selbst ein hieb- und stichfestes Testament, das den überlebenden Partner als Alleinerben einsetzt, sorgt aber nicht in jedem Fall dafür, dass der auch tatsächlich das gesamte Vermögen bekommt. „Bestimmte Personengruppen haben Anspruch auf einen Pflichtteil“, erläutert Martin Thelen. Hatte der Verstorbene Kinder, haben sämtliche Kinder (auch aus vorherigen Beziehungen) Pflichtteilsansprüche, war er (noch) verheiratet außerdem sein Ehepartner. Bei kinderlosen Unverheirateten haben die Eltern Anspruch auf einen Pflichtteil.

„Der Pflichtteil ist grundsätzlich ein Geldanspruch, den der Erbe auszahlen muss“, erläutert Martin Thelen. Die Pflichtteilsberechtigten können also weder das Haus noch bestimmte Gegenstände (etwa Schmuck, Möbelstücke) verlangen, sondern nur Bares.
Die Höhe des Pflichtteils ist immer die Hälfte des gesetzlichen Erbteils, und berechnet sich anhand der individuellen Familienkonstellation.

Weitere finanzielle Belastungen

Der schlimmste Fall, der Tod eines Partners, tut nicht nur unendlich weh, sondern führt auch zu enormen finanziellen Belastungen. Der überlebende Partner muss häufig nicht nur den pflichtteilsberechtigten Erben nennenswerte Summen auszahlen. Auch das Finanzamt fordert Geld, denn steuerlich gelten unverheiratete Paare als Fremde. „Bei unverheirateten Paaren gelten nicht die hohen Freibeträge für verheiratete Paare, sondern bereits ab einem Erbe von 20.000 Euro werden 30 Prozent Erbschaftsteuer fällig“, erklärt Martin Thelen. Unabhängig davon wird der Hinterbliebene die geplante Hausfinanzierung nur in den seltensten Fällen mit einem einzigen Gehalt alleine stemmen können. Auch an dieser Stelle drohen Engpässe.

Schutz dank Lebensversicherungen

Um alle diese finanziellen Belastungen abzufedern, ist es häufig sinnvoll, Risikolebensversicherungen abzuschließen, in denen sich die Partner gemeinsam wechselseitig als Bezugsberechtigte einsetzen. Richtig gemacht, gehören diese Zahlungen nicht zur Erbmasse. Damit haben eventuelle Mit-Erben keinen Anspruch auf das Geld, und es wird auch keine Erbschaftsteuer fällig. Bei solchen sogenannten „Überkreuz-Versicherungen“ kommt es auf die richtige Vertragsgestaltung an. Paare sollten sich entsprechend informieren.

Beim Thema Erben sollten Bauwillige zudem noch einen weiteren Aspekt bedenken. „Die Erben treten in sämtliche Verträge des Verstorbenen ein“, erklärt Thelen. Das bedeutet: Hat das Paar beispielsweise den Bauvertrag gemeinsam unterschrieben, geht der Vertrag keineswegs automatisch auf den überlebenden Partner alleine über. Vielmehr treten jetzt alle Erben gemeinsam an die Stelle des Verstorbenen, werden also mit zu Vertragspartnern und der überlebende Partner muss sich mit ihnen arrangieren.

Zur Trauer kommen also vielfach auch praktische Probleme. Vor allem, wenn minderjährige Kinder aus früheren Beziehungen (mit)erben, führt das leicht zu unangenehmen Auseinandersetzungen mit dem oder der Ex des Verstorbenen, die als gesetzliche Vertreter der Kinder die Entscheidungen treffen. Welche Möglichkeiten das Paar hat, solche Situationen schon im Vorfeld zu vermeiden, hängt von der individuellen Situation ab. „Man kann unverheirateten Paaren nur raten, die Familienkonstellation im Erbfall genau zu analysieren und vor dem Hausbau so weit wie möglich zu regeln“, empfiehlt Martin Thelen.

Checkliste: Risiken für Unverheiratete

Diese Fragen sollten Unverheiratete vor dem Bau unbedingt klären. Gegebenenfalls sollten vertragliche Vereinbarungen getroffen werden:

  • Wer finanziert wieviel?
  • Sollen beide für die Finanzierung des/der jeweils anderen haften?
  • Wer soll sich ins Grundbuch eintragen lassen?
  • Soll jedem Partner im Grundbuch nur soviel gehören, wie er/sie anteilig finanziert hat – oder wird der Grundbesitz 50/50 geteilt?
  • Wer unterschreibt den Bauvertrag?
  • Wer hat das Sagen gegenüber Handwerkern, Banken, Vertragspartnern? Beide – oder nur der, der die Verträge unterschrieben hat.
  • Was geschieht bei einer Trennung?
  • Wer darf im Haus wohnen bleiben – wer zieht aus?
  • Erhält, wer auszieht, eine Entschädigung?
  • Wird, wer auszieht, von Tilgung und Haftung freigestellt?
  • Was geschieht im Erbfall? Ist ein Testament vorhanden?
  • Wie stellt man sicher, dass der hinterbliebene Partner weiter im Haus wohnen bleiben kann?
  • Soll die Immobilie vor dem Zugriff von erbberechtigten Ex-Partnern, Schwiegereltern oder Kindern geschützt werden?
  • Wie können ggf. Erbansprüche ausbezahlt werden?
  • Kommen „Überkreuz-Lebensversicherungen“ in Frage?
  • Welche Erbschaftssteuern fallen an – und wie können sie im Fall der Fälle finanziert werden?
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