Solide Baufinanzierung, Teil 3 - Finanzierungskonzepte

Nirgendwo kann man so viel falsch machen wie bei der Immobilienfinanzierung. Und nirgendwo so viel sparen. Vorausgesetzt man ist gut informiert. Wer das gegenwärtige Zinstief geschickt nutzt, kann seine Immobilie so günstig finanzieren wie nie.

Sie haben in Teil 1 unserer Serie einen Kassensturz gemacht, Eigenkapital und Kreditbedarf ermittelt und im 2. Teil geprüft, welche Fördermittel für Sie in Frage kommen? Dann sind Sie fit, die nächsten Hürden zu nehmen: die Erstellung eines Finanzierungskonzeptes und die Beschaffung von Fremdkapital.

Achtung Zinsfalle

Keine Immobilienf nanzierung gleicht der anderen – auch wenn immer es darum geht, ein maßgeschneidertes Finanzierungskonzept zu entwickeln.
Es gibt aber allgemeine Rahmenbedingungen, die jede Finanzierung nachhaltig beeinfl ussen. So gelten bei hohem Zinsniveau grundlegend andere
Bedingungen als in Niedrigzinsphasen. Immobilienkredite sind derzeit extrem günstig. Und besser werden die Konditionen nicht mehr. Wer daraus die richtigen Schlüsse zieht, kann nur gewinnen. Wer es nicht tut, zahlt drauf.

/Die wichtigsten Tipps, damit Sie nicht in die Niedrigzinsfalle tappen:/

Das Zinstief ermöglicht es vielen Menschen, die bisher kaum gewagt haben, von den eigenen vier Wänden zu träumen, die damit verbundenen finanziellen Belastungen zu stemmen. Das ist gut so, birgt aber auch Gefahren: Denn je niedriger die Zinsen, desto höher kann der Kredit ausfallen.
Eine Einladung zum Kauf auf Pump, die manchen Geringverdiener überfordert, wenn die Zinsen steigen und die Anschlussfinanzierung ansteht.

Wer schon bei den besonders günstigen Konditionen für Hypothekenzinsen mit kurzen Laufzeiten von fünf oder zehn Jahren an seine Belastungsgrenze stößt, stürzt sich in ein Abenteuer mit ungewissem Ausgang. Ein Festzinsdarlehen über fünf Jahre kostet heute gerade einmal 1,8 Prozent, vor fünf Jahren waren es noch 4,8 Prozent. Und in fünf Jahren? Die Zinsen werden steigen, da sind sich alle Experten einig. Mit möglicherweise fatalen Folgen für die Anschlussfinanzierung.

Ein Beispiel: Sie schließen ein 200.000-Euro-Darlehen über zehn Jahre zu einem Zins von 3 Prozent bei 1 Prozent Tilgung ab. Die Monatsrate beträgt dann 667 Euro und die Restschuld nach zehn Jahren noch knapp 177.000 Euro. Steigt der Anschlusszins bei unveränderter Tilgungsrate nur auf 4 Prozent, beträgt die monatliche Rate bereits 736 Euro, bei Zinsen von 6 Prozent sind es schon 1.031 Euro. Gegenüber den Einstiegsraten ein Anstieg von über 50 Prozent.

Ein besonderes Risiko birgt die Kombination von niedrigen Zinsen mit niedrigen Tilgungsraten. Die Folge: höhere Gesamtzinskosten und Schuldenabbau im Schneckentempo. Bei einer Tilgungsrate von nur 1 Prozent und Kreditzinsen von lediglich 2 Prozent beispielsweise ist ein Darlehn erst nach 55 Jahren abgetragen. Wird die Tilgungsrate dagegen auf 3 Prozent angehoben, ist der Kredit bereits nach 25,5 Jahren getilgt.

Unser Rat

Prüfen Sie sicherheitshalber, ob Sie später eine Anschlussfinanzierung auch mit 5 oder 6 Prozent Zinsen noch tragen können. Die Stiftung Warentest empfiehlt sogar, vorsichtshalber mit 7 Prozent zu kalkulieren.

Das Zinstief richtig nutzen

Nur wer diese Risiken kennt, kann auch die Chancen nutzen, die das besonders niedrige Zinsniveau derzeit bietet. Das wichtigste Rezept für Ihre Finanzierung lautet in jedem Fall:
schnelle Entschuldung und/oder lange Zinsbindung. Zwei Beispiele, die zeigen, warum es darauf ankommt:

Je schneller eine Hypothek zurückgezahlt wird, desto geringer die Gesamtzinsbelastung: Wer zum Beispiel bei einem Zins von 3 Prozent ein Darlehen über 200.000 Euro mit 3 statt nur mit 1 Prozent tilgt, der zahlt monatlich zwar 1.000 statt 667 Euro, hat sein Eigenheim aber 23 Jahre früher abbezahlt und reduziert seine Gesamtzinskosten um über 92.500 Euro. Mehr sparen geht nicht.

Auch lange Zinsbindung zahlt sich momentan aus – trotz höherer Zinsen für längere Laufzeiten: Der Zinsaufschlag für 20-jährige Darlehen gegenüber solchen mit nur zehnjähriger Zinsbindung liegt derzeit durchschnittlich bei etwa 0,6 Prozent. Dass einen das nicht schrecken sollte, zeigt die nebenstehende Tabelle. Sie macht deutlich, welche beachtlichen Vorteile man sich bei längere Laufzeiten einhandeln kann.

Angenommen der Folgezins stiege bei gleicher Tilgungsrate und Laufzeit um 2 auf 4,9 Prozent, bestünde bei einer Monatsrate von 430 Euro nach
weiteren zehn Jahren immer noch eine Restschuld von 40.052 Euro. Wer ruhig schlafen will, sollte seinen Finanzierungsspielraum für eine möglichst lange Zinsbindung nutzen.

Die Frage, wie Sie die Vorteile der Niedrigzinsphase optimal nutzen können – ob Sie die niedrige Zinsen lange festschreiben, hohe Tilgungsraten oder einen Mix bevorzugen – lässt sich nicht allgemeingültig beantworten. Zu unterschiedlich sind die individuellen Voraussetzungen. Wichtig ist eine finanziell tragfähige Lösung, die niedrige Zinsen, schnelle Entschuldung und hohe staatliche Förderung bestmöglich kombiniert. Idealerweise kommt dabei eine Belastung von nicht mehr als 20 bis 30 Prozent Ihres Nettoeinkommens heraus.

Unser Tipp

Wer Laufzeiten von 15 oder mehr Jahren wählt, kann – im Gegensatz zur Bank – seinen Vertrag nach zehn Jahren jederzeit mit einer Frist von sechs Monaten ohne Vorfälligkeitsentschädigung kündigen. Dies empfiehlt sich, wenn der Anschlusszins günstiger als der bisherige Zins ist oder Sie das Restdarlehen auf einen Schlag zurückzahlen wollen. Das gibt zusätzliche Sicherheit.

Finanzierungsvarianten

Es gibt viele Möglichkeiten, die eigenen vier Wände zu finanzieren: vom Verwandtendarlehen über Fremdwährungskredite bis hin zur Kombination eines tilgungsfreien Darlehens mit einer Lebensversicherung. Dies sind Sonderfälle oder Lösungen für Vermieter, die hier nicht erörtert werden können. Kernstück der Finanzierung von selbst genutztem Wohneigentum bilden in aller Regel zwei Klassiker: das Annuitätendarlehen oder eine Bausparlösung.

Annuitätendarlehen

Wer sich angesichts der günstigen Zinsen „spontan“ zum Immobilienkauf entscheidet, für den ist das Annuitätendarlehen erste Wahl. Es ist die häufigste und zugleich transparenteste Art der Immobilienfi nanzierung. Zins und Tilgungsraten werden für eine bestimmte Frist festgeschrieben, und das Darlehen wird wie bei einer Miete in konstanten Beträgen zurückgezahlt.

Jede Monatsrate setzt sich aus Zins- und Tilgungsanteil zusammen. Da mit jeder Rate ein Teil der Restschuld getilgt wird, verringert sich der Zinsanteil zugunsten des Tilgungsanteils. Endet die Zinsbindungsfrist vor der vollständigen Tilgung des Kredits, ist eine Anschlussfinanzierung für die Restschuld erforderlich.

Flexibilität bei der Tilgung erreichen Sie durch Vereinbarung eines Sondertilgungsrechts oder einer flexiblen Tilgungsrate. Letztere erlaubt während der Zinsbindung den Tilgungssatz ein- oder zweimal nach oben oder unten anzupassen – je nach finanzieller Situation. Bei der Sondertilgung erhalten Sie das Recht, 5 Prozent oder manchmal auch 10 Prozent der Darlehenssumme pro Jahr außer der Reihe zu tilgen. Viele Banken gewähren das Sondertilgungsrecht kostenlos.

Wer sich bereits vor Ablauf der Zinsbindung ein gerade günstiges Zinsniveau für eine spätere Anschlussfinanzierung sichern will, kann ein
Forward-Darlehen aufnehmen. Dies ist bis zu 60 Monate im Voraus möglich, kostet allerdings einen gewissen Zinszuschlag. Üblich sind derzeit 0,25 bis 0,50 Prozentpunkte pro Jahr Vorlaufzeit. Wird dagegen die Zinsbindung für die gesamte Kreditlaufzeit festgelegt, spricht man von einem Volltilgerdarlehen.

Ein solches Darlehen eignet sich allerdings meist nur für Gutverdiener: So muss zum Beispiel ein Volltilgerdarlehen über 200.000 Euro bei Zinsen von 4 Prozent und 5 Prozent Tilgung knapp 15 Jahre lang mit monatlich 1.500 Euro bedient werden. Das kann nicht jeder stemmen.

Bausparen

Ein beliebter Weg in die eigenen vier Wände ist das Bausparen. Das klassische Bausparen zielt auf Bauwillige, die ihr Eigenheim auf lange Sicht planen: Zunächst wird über mehrere Jahre mit geringer Verzinsung angespart. Anschließend kann dafür ein günstiges Bauspardarlehen in Anspruch genommen werden. Die Stiftung Warentest hält diese klassische Variante angesichts der langen Niedrigzinsphase derzeit allerdings nicht mehr für attraktiv.

Auf eine Bausparfinanzierung müssen Bauherren deshalb trotzdem nicht verzichten. Die Bausparkassen bieten eine Alternative: Kombikredite aus Vorausdarlehen und Bausparvertrag als Sofortfi nanzierung. Darlehen und Bausparvertrag werden über die gleiche Summe abgeschlossen. Auf das zunächst tilgungsfreie Darlehen werden in einer ersten Phase nur Zinsen gezahlt.

Gleichzeitig wird der Bausparvertrag angespart. Ist dieser zuteilungsreif, beginnt die zweite Phase, die Tilgung des Darlehens. Bei dieser Lösung wirkt sich das niedrige Zinsniveau positiv aus. Denn je niedriger der Zins für das Vorausdarlehen, desto attraktiver kann eine solche Bauspar- Sofortfinanzierung sein. Ob sich ein solcher Kombikredit im Vergleich zu einem Annuitätendarlehen lohnt, ist nicht einfach zu sagen.

Entscheidend für den Vergleich ist immer der Gesamteffektivzins für den Bauspar-Kombikredit. Anders als bei Einzeldarlehen sind Anbieter bei Kombikrediten allerdings nicht verpflichtet, den Gesamteffektivzins anzugeben. Dieser aber weicht zum Teil erheblich von den Effektivzinsen seiner Bestandteile ab. So werden häufig Vorteile vorgegaukelt, die in Wirklichkeit nicht existieren.

Nur bei Wohn-Riester-Darlehen muss der Gesamteffektivzins angegeben werden. Wer in der Niedrigzinsphase bei einer Bausparkasse ein solches Darlehen abschließt, kann gleichzeitig von den Zinsvorteilen einer Sofortf nanzierung und der Riester-Förderung profitieren. Weit verbreitet ist auch die Kombination aus Baukredit und Bausparvertrag: Ein Teil der Finanzierung wird mit einem Annuitätendarlehen, der andere Teil mit einem zuteilungsreifen Altvertrag oder über die Bauspar-Sofortfinanzierung abgedeckt.

Welche Finanzierungsvariante für Sie die richtige ist, ist nicht immer leicht zu beantworten. Vor allem bei komplexen Mischfinanzierungen empfiehlt es sich, professionelle Hilfe in Anspruch zu nehmen, um Ihre Belastung über die Jahre hinweg zu berechnen oder Angebote vergleichen zu können. Das kostet zwar ein wenig, hilft aber meist, Tausende zu sparen.

Unser Rat

Kostenlose Beratung kann teuer werden. Viele „Berater“ wollen Ihnen nur provisionsträchtige Angebote schmackhaft machen. Professionelle Hilfe bei Baufinanzierungen erhalten Sie am besten von Verbraucherzentralen oder unabhängigen Baufinanzberatern, die auf reiner Honorarbasis arbeiten.

Der richtige Partner

Nicht nur im Privatleben entscheidet die Wahl des richtigen Partners oft über Glück und Unglück. Auch beim Immobilienkauf sollte der Finanzierungspartner sorgsam ausgewählt werden. Ob Bank, Sparkasse oder Bausparkasse: Die Konditionen sind heute so vielfältig und attraktiv wie nie. Nur selten aber sind die Verlockungen des ersten Augenscheins auch die beste Wahl – bei der Baufinanzierung wie im Privatleben.

Bevor Sie sich festlegen und konkrete Verhandlungen mit einem Finanzierungspartner aufnehmen, sollten Sie sich erst einmal einen Marktüberblick verschaffen und Vergleichsangebote im Internet einholen. Dazu müssen die Eckpunkte Ihrer Finanzierung feststehen: die Art der Tilgung, die Länge der Zinsbindung, die Höhe der Raten und die Möglichkeiten staatlicher Förderung.

Entscheidend für den Vergleich von Kreditangeboten mit gleicher Darlehenssumme, Zinsbindungsfrist und Tilgungsrate ist vor allem der effektive Jahreszins, also die tatsächliche Verzinsung einschließlich der Kreditnebenkosten. Solche Vergleiche lohnen sich. Denn selbst kleine Zinsunterschiede können sich zu enormen Beträgen summieren.

Zwischen günstigen und teuren Angeboten liegen am Ende oft mehrere 10.000 Euro. Welcher Anbieter für Sie der richtige ist, und wie teuer Ihr Kredit schließlich wird, hängt letztlich von Ihren Finanzierungswünschen und -voraussetzungen ab. Und von Ihrem Verhandlungsgeschick.

Wie Sie sich konkret auf das Finanzierungsgespräch bei dem Partner Ihrer Wahl vorbereiten, erfahren Sie im 4. und letzten Teil unserer Serie.