Grundstückskauf – schon erschlossen?

Foto: pixelio.de

Schon vor dem Grundstückskauf sollten Sie sich über eventuelle Folgekosten im Klaren sein, um später keine böse Überraschung zu erleben. Dazu gehören die Kosten der Erschließung oder die verpflichtende Beteiligung an einer Straßenerneuerung

Sie haben das optimale Grundstück für Ihr Haus gefunden: wunderschöne Lage, nicht zu groß, nicht zu klein, und dabei auch noch unglaublich günstig. Auf der Suche nach einem möglichen Haken sollten Sie den Erschließungsgrad des Grundstücks unter die Lupe nehmen. Noch nicht erschlossene oder nur teilweise erschlossene Grundstücke sind meist günstiger zu haben als bereits erschlossene. Denn mit der Erschließung kommen auf den Grundstückseigentümer noch erheb­liche Kosten zu.

Bevor Sie mit dem Bau beginnen dürfen, muss Ihr Grundstück an die örtliche Grundversorgung angeschlossen werden. Das meint a) den Anschluss an das kommunale Ver- und Entsorgungssystem sowie b) an das örtliche Verkehrsnetz. Zur technischen Erschließung zählen die öffentliche Trinkwasserversorgung, die öffentliche Kanalisation, das Stromnetz und ggf. die Gasversorgung. Die verkehrsmäßige Erschließung dagegen umfasst den Straßenbau, die Anlage von Gehwegen und Beleuchtung, öffentliche Grünflächen und Spielplätze sowie ggf. Lärmschutzanlagen. Schließlich können noch Erschließungsbeiträge entstehen für den Anschluss an Datensysteme, das Telefonnetz und das Kabelfernsehnetz. Laut §129 Baugesetzbuch (BauGB) können Grundbesitzer für bis zu 90 Prozent der Erschließungskosten zur Kasse gebeten werden. Allerdings variiert der tatsächlich zu zahlende Betrag extrem, je nachdem, wie weit Ihr Grundstück vom bereits bestehenden Versorgungsnetz entfernt ist. Und er hängt auch davon ab, welche Kosten Ihre Ortsverwaltung im Einzelfall aufruft. Die Höhe der Erschließungskosten wird nämlich von den Gemeinden oder Kommunen festgelegt. Dabei spielen auch örtliche Besonderheiten eine Rolle. Etwa die Geologie oder das Preisgefüge der lokalen Unter­nehmen. Als Faustregel gilt: Rechnen Sie für die technische Erschließung mit mindestens 10.000 Euro. In ungünstigen Lagen kann Ihnen auch das Zwei-bis Dreifache dieser Summe ins Haus stehen. Ob Ihr finanzieller Beitrag zur Erschließung noch fällig ist, erfahren Sie vom Grundstücksverkäufer oder von Ihrer Kommune. Auch ein Blick auf den Bodenrichtwert gibt Ihnen Auskunft darüber, ob Sie noch einen Erschließungsbeitrag zahlen müssen. Dieser ist nämlich in der Regel mit dem Zusatz „Erschließungsbeitragspflichtig“ bzw. „Erschließungsbeitragsfrei“ angegeben. Den Bodenrichtwert Ihres zukünftigen Grundstückes erfahren Sie im Bauamt oder in den Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte, die meist bei den Katasterämtern angesiedelt sind.

In der Regel ist die volle Erschließung des Grundstücks verpflichtend, bevor Sie die Baugenehmigung erhalten. Je höher also der Erschließungsgrad Ihres Grundstücks beim Kauf bereits ist, umso geringer fallen Ihre Kosten für die Herstellung der noch fehlenden Anschlüsse aus. Ist Ihr Grundstück zum Beispiel schon an Strom, Wasser und Kanalisation angeschlossen und der Beitrag dafür vom Vorbesitzer bereits gezahlt, kommen günstigenfalls nur noch rund 1.000-2.000 Euro für Gas und Telefon auf Sie zu (dafür war Ihr Grundstück wahrscheinlich auch entsprechend teurer).

Der Erschließungsbeitrag deckt nur die Leitungen bis zur Grundstücksgrenze ab. Für die Strecke von dort bis zu Ihrem Haus müssen Sie – auch bei einem sogenannten „vollerschlossenen“ Grundstück – noch selbst sorgen (und bezahlen). Dafür setzen Sie sich am besten frühzeitig mit dem kommunalen Versorger in Verbindung.

Auch wenn Ihr Traumgrundstück voll erschlossen sein sollte, können trotzdem Folge­abgaben in Form des Straßenbaubeitrags auf Sie zukommen: Dieser wird erhoben, wenn Ihre Straße nach Ablauf der üblichen Nutzungsdauer erneuert oder grundlegend verbessert (nicht: ausgebessert) wird. Die Gesamtkosten der Straßenbaumaßnahme werden von der Kommune als Abgabe anteilig auf alle Anliegergrundstücke verteilt. Ausnahmen sind Berlin und Baden-Württemberg – hier wurden die Straßenausbaubeiträge abgeschafft. Wie viel Sie am Ende zahlen müssen, hängt also vom Bundesland, dem Umfang der Baumaßnahmen und der Anzahl der Anlieger ab. In der Regel orientiert sich der Anliegerbeitrag an der Grundstückslänge (Straßenseite) und Geschosszahl. Sie sollten sich vor dem Kauf des Grundstücks bei Ihrer Gemeinde darüber informieren, ob Sie in naher Zukunft mit einer fälligen Straßenbauabgabe rechnen müssen und diese gegebenenfalls in Ihr Budget einplanen.


____________


Lesen Sie den ausführlichen Bericht ab Seite 110 in der Ausgabe September/Oktober 2016 mein schönes zuhause°°°


Kristof Warda

Mehr zum Thema Baufinanzierung

Foto: fotolia

Erbbaurecht – die lohnende Alternative zum Grundstückskauf ?

Mit Erbbaurechten, die meist über 99 Jahre erteilt werden, läßt sich ein eigenes Haus bauen, ohne Baugrund kaufen zu...

Foto: Roth

Baunebenkosten

Großbauprojekte sind am Ende oft teurer und dauern länger als geplant. Damit das Ihrem Großbauprojekt nicht...

das dicke deutsche hausbuch 2016

Unverzichtbar – der umfassende Ratgeber für jede Baufamilie. Alles über Fertig- und Systemhäuser auf 260 Seiten: die...