Die 10 goldenen Regeln der Baufinanzierung

Anette Rehm, Geld- und Finanzierungsexpertin vom Verbraucher­­portal www.geld-magazin.de, weiß, worauf Sie achten müssen, um Fehler bei der Baufinanzierung von vorn­herein zu vermeiden.

1. Mindest-Eigenkapital

Sie sollten mindestens 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises plus Nebenkosten (Notar, Grund­­­erwerbssteuer, Grundbucheintrag) be­reits an­­gespart und zur Verfügung haben. Auch wenn sogenannte Vollfinanzierungen vermehrt angeboten werden, so ist doch ein ge­­wisses Kapital ein beruhigendes Polster – weil gern etwas Unvor­her­ge­se­henes eintritt.

2. Richtige Darlehenshöhe

Auch wenn alle Ersparnisse zusammengenommen für den Immobilienkauf reichen – stecken Sie nicht alles inklusive Rücklagen in die Immobilie. Setzen Sie einen Teil für eine Baufinanzierung ein (gerade bei den heutigen, noch niedrigen Zinsen oft günstiger als eine Geldanlage) oder, wenn vorhanden, für ein Bauspardarlehen. Lassen Sie immer mindes­tens 5.000 bis 7.000 Euro Luft für unvor­hersehbare Ausgaben.

3. Monatliche Belastung

Die monatliche Rate (Zins und Tilgung) für die Baufinanzierung sollte 40 Prozent des Netto­­einkommens nicht übersteigen.

4. Genau vergleichen

Es gibt eigentlich nur zwei Kriterien, mit de­nen Sie all die verschiedenen Bau­finan­zie­rungsprodukte vergleichbar machen können: Effektivzins für die gesamte Finanzierung und Gesamtkosten bis zur kompletten Rück­­zahlung (also der Betrag, den Sie an die entsprechende Bank/­Sparkasse­Versicherung Bausparkasse im Laufe der Jahre gezahlt ha­ben werden).

Gute Hilfe beim Vergleichen: Jedes Kre­dit­ins­ti­tut ist rechtlich verpflichtet, Ihnen das „Merk­blatt gemäß des Euro­pä­ischen Verhaltens­kodexes" zusammen mit dem Dar­leh­ens­angebot auszuhändigen. Hier finden Sie – im­mer an der gleichen Stel­le – die Haupt­kr­i­te­rien des angebotenen Dar­lehens nach für alle Kre­dit­­institute verbindlich geltenden Vorgaben aufgeführt.

5. Flexibilität vereinbaren

Versuchen Sie, so viel Flexibilität wie möglich bei Ihrer Baufinanzierung zu vereinbaren. Also zum Beispiel kostenlose Sondertil­gungs­rechte (wenn, was wir nicht hoffen mögen, Ihre Erbtante stirbt ...) oder eine variable Til­­gungsrate je nach Lebenssituation (wenn zum Beispiel Nachwuchs kommt und vorläufig ein Verdiener ausfällt).

6. Laufzeit so lang wie es geht

Je länger die Darlehenslaufzeit, kombiniert mit einem festen Zins und einer festen Rate, umso besser für Sie. Zwar sind Darlehen mit langen Laufzeiten oft teurer als zum Beispiel 5 Jahre Zinsbindung. Aber Sie gewinnen da­mit absolute Planungssicherheit. Und bei der Inflation zahlen Sie faktisch/wertmäßig ge­sehen im Lauf der Jahre immer weniger .... Aktuell ist die Zinskurve sogar relativ niedrig, sodass nur geringe Zinsunterschiede zwischen 10 Jahren und längeren Laufzeiten (15, 20, 25 Jahre) bestehen.

7. Nebenkosten kalkulieren

Kalkulieren Sie mit monatlichen Nebenkos­ten anteilig wie jetzt aktuell in Ihrer Miet-Im­mobilie. Das sollte neben der Dar­le­hens­rate immer noch drin sein. Und vergessen Sie bei der Berechnung der Darlehenssumme eben­falls nicht die Nebenkosten, die mit einem Kauf verbunden sind (siehe 1. Regel).

Experten empfehlen, rund 10 Prozent für Makler, Notar, Grundbuch et cetera zu kalkulieren. Und einen Garten neu anzulegen, kos­tet heutzutage auch schnell runde 10.000 Euro …

8. Einkommen absichern

Wie sieht es in Zukunft mit Ihrem Einkom­men aus? Falls Sie Doppelverdiener sind – ist Nachwuchs geplant und fällt folglich erst einmal ein Einkommen weg? Was dann?

Kalkulieren Sie so, dass Sie auch mit niedrigerem Einkommen eine gewisse Zeit überbrücken können.

9. Alternativen prüfen

Lassen Sie sich auf jeden Fall aufzeigen, welche zinsgünstigen KfW-Förde­rdar­lehen Sie erhalten könnten.

Auch wenn sie in den letzten Jahren in der Presse oft miesgemacht wurden: sogenannte Konstantmodelle von Bausparkassen bieten Vorteile wie lange Laufzeit, und hohe Planungssicherheit. Lassen Sie sich auch dafür Angebote unterbreiten, zum Bei­­spiel von der Debeka Bausparkasse oder der HUK.

10. Rücklagen bilden

Mit der Finanzierung und dem Einzug ins neue Heim hören die Kosten nicht auf. Die Heizung kann ausfallen, das Dach undicht sein, bei einer Eigentums­woh­­nung in einem Mehrfamilienhaus der Aufzug kaputt gehen …

Da müssen Sie dann auf einmal mehrere tausend Euro hinblättern. Also behalten Sie besser ein Polster von bis zu 10.000 Euro. Oder fangen Sie gleich zu Beginn der Baufinan­­zierung und nach dem Einzug an, neue Rücklagen zu schaffen – mit einem Bau­­sparvertrag, einem Bank­spar­plan oder, wenn es flexibler sein soll, mit ei­nem Fondssparplan. Dann sind Sie gegen alle Eventualitäten gewappnet.

Online finanzieren - ja, aber wie?

Rund 160 Millionen Euro Baufinanzierungsvolumen werden Jahr für Jahr beantragt und ausgezahlt – darin sind sowohl Haus­finanzierungen als auch Bauspardarlehen für Renovie­rungs­zwecke enthalten. Ein immer größerer Anteil am Gesamt­geschäft wird dem Internet zugeschrieben. Dabei sollte man unterscheiden: die reine „Online-Baufinanzierung“, wie in den ersten Jahren des World Wide Web von Pionieren wie Quelle Bauspar­kasse oder DSL angeboten, gibt es eigentlich gar nicht (mehr). Zum anderen drängen sich gerade auf dem Online-Baufinanzie­rungs­markt sehr viele Vermittler – seien es ursprüngliche Internet-Plattformen wie Interhyp oder Creditweb, seien es frühere Offline-Vermittler, die auch eine „Internet-Dependance“ aufgemacht haben, wie Dr. Klein oder Accedo.

Viele Banken sind dazu übergegangen, statt eigener Baufinan­zierungsprodukte im Web die Diens­te von solchen „Baufinan­zierungsbrokern“ anzubieten. So steckt hinter den Angeboten der comdirect die Interhyp und hinter dem der netbank Planethome. Der Vorteil liegt auf der Hand: Baufinanzierungsprozesse im Netz abzubilden ist sehr aufwendig. Einfacher ist es für Banken, ihre Konditionen bei Ver­mitt­lern einzustellen. So bietet Interhyp die Baufinan­zie­rungsprodukte von über 70 Banken, Versicherungen und Bausparkassen an.

Das ist der große Vorteil für den Online-Interes­sen­ten: Er muss nur seine Rahmendaten eingeben, und schon suchen die schlauen Inter­netrechner für ihn das passendste und günstigste Produkt her­aus. Reine Vergleichsrechner wie auf http://www.geld-magazin.de oder http://www.fmh.de sollte man als erste Richtschnur für Konditionen verwenden. Als Entscheidungskriterium taugen sie weniger, da viele individuelle Kriterien nicht berücksichtigt werden können.

Das ist auch das Hauptargument der Gegner von Online-Bau­finanzierungen: „Ohne Beratung geht es gar nicht – Baufinan­zierung ist kein Nullachtfünfzehn-Geldprodukt!“ Das kann man im www des Jahres 2008 nicht mehr so stehen lassen – denn alle Anbieter von Online-Hypotheken bieten auch die persönliche Beratung an. Kein Interessent wird allein gelassen und muss sich einsam durch das Antragsdickicht kämpfen. Interhyp zum Beispiel, gestartet als reiner Web-Anbieter, hat inzwischen 18 Nieder­lassungen und eine vielköpfige Telefon­bera­tertruppe. Die zeigen auch Alternativen auf, bieten Fördermittel der KfW.

Letztes – wichtigstes – Argument pro/contra Online-Baufinan­zie­rung: die Konditionen. Häufig ist die Hausbank, bei der auch das Girokonto geführt wird, hinsichtlich der Konditionen nicht konkurrenzfähig. In der Regel sind Internet-Vermittler ein paar Zehntel Prozent günstiger.

So sollten Sie vorgehen: Zuerst bei einem Vergleichsrechner im Internet erste Orientierungskonditionen einholen. Danach von mindestens einem Internet-Vermittler ein konkretes Angebot anfordern. Mit diesem bei der Hausbank deren Angebot einholen. Bei allen Angeboten immer auf diese Vergleichswerte achten: Effektivzins, Restschuld bei Ablaufen der Zinsbindung oder Gesamtkosten der Finanzierung bis Restschuld null, Höhe der monatlichen Rate. Und dann das günstigste nehmen.