Baufinanzierung – welches Modell passt zu mir?

Baufinanzierung, Baudarlehen, Hypothek, Bauspardarlehen, Annuitätendarlehen, Forwarddarlehen – Bezeichnungen gibt es viele. Wenn man aber Geld für die eigenen vier Wände braucht, dann braucht man Geld … und ist häufig durch die Vielzahl der Angebote und Namen verwirrt. Was ist was? Welches ist das für mich am besten geeignete? Vor – und Nachteile? Deshalb hier einmal eine kurze Übersicht über die gängigen Baufinanzierungsmodelle.

Annuitätendarlehen

Als Annuität bezeichnet man den Betrag, der jährlich für die Verzinsung und die Tilgung eines Darlehens zu zahlen ist. Dabei gibt es zwei Möglichkeiten: Die Annuität bleibt im Zeitablauf gleich hoch, dabei sinkt der Zinsanteil, der Tilgungsanteil steigt. Oder sie sinkt, weil ja auch der Zinsbetrag jedes Jahr sinkt, denn es wurde getilgt.

Die meisten angebotenen Baufinanzierungen sind Annuitätendarlehen; dabei kann man meist zwischen verschiedenen Tilgungszinssätzen wählen. Aus dem jährlichen Betrag (Darlehenssumme mal (Zins + Tilgung in %)) ergibt sich durch einfache Zwölftelung die Monatsrate. Beispiel: Darlehenssumme 100.000, Zinssatz 4 % nominal, Tilgungssatz 1 %. Macht 5 % von 100.000 Euro, also 5.000 Euro, geteilt durch 12 gleich 416,67 Euro monatlich. Nach dem ersten Jahr sind dann 1.000 Euro getilgt (1 % von der Ursprungssumme), der Zins bezieht sich dann auf 99.000 Euro.

Zusätzlich zur Standardtilgung können natürlich Sondertilgungen, Tilgungsaussetzungen usw. vereinbart werden.

Vorteil: Große Planungssicherheit für den Kunden, denn er weiß ganz genau, was er zahlen muss. Und jede Zahlung mindert die Darlehensschuld.

Nachteile: Annuitätendarlehen werden in der Regel mit einer Zinsbindung angeboten, die nicht zur kompletten Rückzahlung des Darlehens reicht (5 bis 15 Jahre, gängig sind 5 und 10 Jahre). Dann besteht das Risiko der „Zinsfalle“: Wenn das Zinsniveau bis dahin gestiegen ist, muss man höhere Zinsen zahlen.

Baufinanzierung

Oft Oberbegriff für alle Sorten von Darlehen rund um die eigenen vier Wände, sei es für Kauf, Bau oder Renovierung.

Hypothekendarlehen

Wird oft anstelle von Baufinanzierung verwendet, bedeutet aber streng genommen die Absicherung eines Darlehens mit einer Hypothek. Nämlich die Belastung einer Immobilie als Sicherheit für das Darlehen, eingetragen im Grundbuch: Inzwischen wird in der Praxis häufiger die Grundschuldeintragung genutzt. Unterschied: Die Hypothek ist vom Fortbestand der gesicherten Forderung abhängig. Die Grundschuld ist abstrakt, d.h. sie kann auch ohne das Bestehen einer Forderung weiterbestehen.

Egal, welche Form das darlehensgebende Kreditinstitut nutzt – abgesichert werden solche Darlehen, da sie beträchtliche Höhen haben, in der Regel immer durch Eintragung ins Grundbuch.

LV-Darlehen / Fonds-Darlehen

Korrekt müsste es eigentlich heißen: Hypothekendarlehen mit Tilgungsaussetzung gegen Lebensversicherung (bzw. Fonds). Bei dieser Baufinanzierungsform wird eine Kapital-Lebensversicherung bzw. ein Fondssparplan mit einem Darlehen gekoppelt. In den ersten Jahren zahlen Sie die Zinsen für das Darlehen und die Sparrate für das Ansparprodukt, aber keine Tilgung für das Darlehen. Dieses wird dann bei Fälligkeit der Lebensversicherung bzw. nach einem festen Zeitraum (z.B. 20 Jahre) durch das Fondsvermögen auf einen Schlag getilgt. Diese Form ist aus steuerlichen Gründen bei der Finanzierung von vermieteten Immobilien beliebt, da nur dort die Zinsaufwendungen steuerlich geltend gemacht werden können. Das früher oft noch genannte zusätzliche Argument, nämlich steuerliche Vorteile bei der Auszahlung von Lebensversicherungen, gilt heute nicht mehr.

Oft werden diese Darlehen mit günstigeren Zinsen als Annuitätendarlehen angeboten. Und bei dem LV-Darlehen besteht automatisch Todesfallschutz. Allerdings haben beide Angebote einen ganz großen Nachteil: Die Ablaufleistung der LV ist nicht garantiert, bzw. bei einem Fonds durch Kursschwankungen generell fraglich. So kann zum Zeitpunkt des Darlehensendes eine mehr oder weniger große Finanzierungslücke (Darlehenshöhe minus angespartes Kapital) entstehen. Das ist leider gerade in den letzten Jahren, und zwar häufig in beträchtlichem Umfang, der Fall gewesen.

Bauspardarlehen

Diese Finanzierung hat den „Nachteil“, dass man erst eine gewisse Zeit auf dem Bausparvertrag angespart haben muss, bis er zugeteilt wird, und man das Bauspardarlehen erhalten kann. Inzwischen gibt es viele Tarifmodelle, sodass ein früher häufig genannter Nachteil, hohe Rate wegen kurzer Rückzahlungsfrist, nur noch bedingt gilt. Hat man früher Geldbedarf, so kann man den Bausparvertrag vorfinanzieren oder zwischenfinanzieren

Beide Formen sind häufig eher teuer. Der größte Vorteil des Bauspardarlehens liegt in der Flexibilität – man kann zusätzlich zur vereinbarten Rate zurückzahlen, wann und wie man will, ohne Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen. Und die Kondition für Bauspardarlehen ist bei Summe unter 50.000 Euro meist besser als Annuitäten- oder Hypothekendarlehen, da hier Zinsaufschläge wegen der niedrigen Höhe dazukommen.

Konstantmodelle

Diese Sonderform einer Baufinanzierung können nur Bausparkassen anbieten. Dabei wird ebenfalls eine tilgungsfreies Darlehen (bei dem man nur den Zins zahlt) mit einem Sparvertrag kombiniert. Dieser ist – selbstredend – ein Bausparvertrag. Kommt er in die Zuteilung, dann wird damit (angespartes Kapital plus Bauspardarlehen) das tilgungsfreie Darlehen abgelöst, und danach das Bauspardarlehen bis zur Restschuld Null zurückgezahlt. Der Vorteil: Die Rate ist über die gesamte Laufzeit konstant, der Kunde kann sehr gut planen. Nachteile: Diese Konstantmodelle liegen im Effektivzins häufig höher als Annuitätendarlehen. Und manche Bausparkassen weisen zwei Effektivzinssätze – einmal für das tilgungsfreie Darlehen, einmal für das Bauspardarlehen – aus. Das täuscht einen niedrigeren Zins vor, als es in Wirklichkeit ist.

Anschlussfinanzierung

Diese wird bei Auslaufen der Zinsbindung eines Annuitätendarlehens notwendig. Man kann, muss aber nicht beim selben Kreditinstitut bleiben. Häufig wird nach dem Motto „der bleibt eh“ ein etwas höherer Zins als für neue Baufinanzierungen angeboten. Ein Vergleich und ggf. Wechsel lohnt sich also.

Forwarddarlehen

Das ist kein eigenes Produkt, sondern bezeichnet das „voraus“-Abschließen einer neuen Baufinanzierung, um sich die heutigen Zinsen zu sichern. Forwarddarlehen werden für fast alle Baufinanzierungsformen angeboten. Für diese Zins“sicherung“ muss man einen Aufschlag auf den Zins zahlen – je länger in der Zukunft der tatsächliche Starttermin ist, desto höher in der Regel. Es ist quasi eine Wette auf die Zukunft: Bleiben die Zinsen gleich, oder sinken sie, so hat der Kunde ein schlechtes Geschäft gemacht. Steigen sie, und zwar höher als der zu zahlende Zins, hat er „gewonnen“.

Die optimale Baufinanzierung für jeden gibt es nicht

Sie sehen, es gibt eine Vielzahl von unterschiedlichen Modellen.Dazu dann noch die verschiedenen Anbieter, die häufig besondere Optionen einbauen. Welche Baufinanzierung für wen passt, kann man nicht pauschal sagen. Welches die jeweils günstigste (vom Zins) her ist, schon: Das sehen Sie tagesaktuell in unserem Vergleichsrechner Baufinanzierung.