Baufinanzierung 2010: Nie war sie so günstig wie heute

Letztes Jahr sagten wir an dieser Stelle "ein schwieriges Jahr für Kunden und Anbieter Baufinanzierung" voraus. Rückblickend müssen wir feststellen: Einiges ist eingetroffen, anderes nicht. Vor allem der erwartete Zinsanstieg blieb aus … nie war Baufinanzierung so günstig wie heute.

Eine Prophezeiung traf aber ein: Der Anbietermarkt wandelte sich stark. So zogen sich nicht nur ausländische Anbieter wie Fortis oder BNP Paribas aus dem deutschen Markt zurück, auch inländische Kreditinstitute verringerten ihr Angebot (DSL) oder stellten es ein (Immobank). Große Player früherer Jahre wie DKB oder ING DiBa findet man aktuell ebenfalls nicht mehr in den Bestenlisten. Dafür konnten Regionalbanken punkten.

Die Finanzkrise hat die Refinanzierung verändert

Und damit auch beeinflusst, welche Kreditinstitute mit guten Baufinanzierungskonditionen aufwarten konnten. Direktbanken wie die DKB haben sich als Produktgeber für Baufinanzierungsvermittler vom Markt fast komplett zurückgezogen - 2008 hatten sie mit sehr günstigen Zinsen noch "abgeräumt".

Seit die Kreditverbriefung (und damit eine gute Refinanzierungsmöglichkeit) im Zuge der Finanzkrise verschwunden ist, und Anleger für ihr Erspartes Sicherheit an oberste Stelle setzten, kommen die regionalen Kreditinstitute zum Zuge. Finanzexperte Max Herbst, der den Zinsmarkt seit nunmehr über 20 Jahren verfolgt, stellte fest: "Trotz niedriger Zinsen wurden die Regionalinstitute von neuen Kunden regelrecht mit Geld zugeschüttet, was sie für günstige Baugeldzinsen nutzten". Daher verwunderte es auch nicht, dass vor allem PSD-Banken und Sparda-Banken, aber ebenso Sparkassen einen großen Teil des "Baufinanzierungs-Kuchens 2009" abbekamen. Dazu kommt noch ein Aspekt, der leicht untergeht: Vor allem Sparkassen und Banken, die in den 80er und 90er Jahren des letzten Jahrhunderts schon aktiv Baufinanzierungen angeboten haben, müssen jetzt mit sehr günstigen Konditionen am Markt agieren, um den Kunden bei Auslaufen der Zinsbindung zu halten. Ansonsten würde sich ihre Bilanzsumme verringern, was jedes Kreditinstitut vermeiden möchte.

Eine weitere Änderung: Baufinanzierungen mit hohen Beleihungsausläufen zu Super-Konditionen gab es 2009 nicht mehr. Das lag in der geänderten Risikohaltung und den gestiegenen Risikokosten der Kreditinstitute begründet. Oder "back to the roots": Heutzutage erwartet man wieder einen gewissen, vernünftigen Eigenkapitalanteil des künftigen Immobilienbesitzers.

Fazit: Die günstigsten Anbieter haben gerade von 2008 zu 2009 und heute stark gewechselt. Hier kommt dann die Stärke eines Hypothekenvermittlers zum Tragen: Vermittler wie Interhyp, Accedo oder Dr. Klein können sich jeweils die besten Anbieter herauspicken, während die Produktgeber, die Kreditinstitute, ihre Produkte und Konditionspolitik nach ganz anderen Maßgaben richten müssen.

Produktinnovationen: Fehlanzeige

2009 geht auch als "Jahr der Ideenlosigkeit bei der Baufinanzierung" in die Annalen ein. Es gab keine neuen Ideen, keinen "Familienbonus", keine "Super-Flexi-Baufi", stattdessen wurden die bisher vorhandenen Baufinanzierungsvarianten sogar eher noch "eingedampft". Der Vorstand einer PSD-Bank hatte sogar allen Ernstes das Forward-Darlehen als ein innovatives Produkt bezeichnet. Das gibt es übrigens schon seit vielen Jahren, sollte ihm vielleicht mal jemand sagen….

Auch die Nachfrage wandelte sich: Baufinanzierungsinteressenten wollten 2009 keine Modelle mit Tilgungsaussetzung gegen Fonds oder Lebensversicherung – dazu war der Schock am Aktienmarkt als Folge der Finanzkrise doch zu groß. Und die negativen Erfahrungen mit solchen inzwischen fällig werdenden Modellen, bei denen oft eine riesige Lücke zwischen zu tilgendem Darlehen und angespartem Kapital aus dem Fonds, der Lebensversicherung klafft, tat ein Übriges. Der Trend setzt sich auch 2010 fort: Gefragt sind "einfache, solide" Baufinanzierungsmodelle, mit fester Laufzeit/Zinsbindung, festem Zins und leichter Nachvollziehbarkeit.

Tipps für Baufinanzierungs-Kunden 2010

• Es lohnt sich, auch die regionalen Institute mit in den Vergleich einzubeziehen.
• Ein neuer Trend: Viele regionale Banken und Sparkassen sagen ganz einfach "wir gehen mit", wenn der Baufinanzierungskunde mit einem tollen Zinssatz aus dem Internet bzw. von einem Vermittler winkt. Oder schicken den Kunden erstmal dorthin, sich zu informieren, und dann möge er wiederkommen, und bei der Hausbank unterschreiben.
• Immer wieder wechselnde "beste Banken" zeigen, dass es - wenn man Wert auf die günstigste Kondition legt, und sich nicht selbst zum Beispiel über einen online-Vergleichsrechner informieren will - besser ist, zu einem Baufi-Vermittler zu gehen. Der hat immer die besten Angebote in der Übersicht.
• Nicht der allerniedrigste Zinssatz ist die beste Kondition, sondern derjenige, der dann auch schnell zusagt, und pünktlich auszahlt.
• Sorgen Sie für Planungssicherheit – Laufzeiten möglichst langfristig wählen, fixer statt variabler Zins, aber mit Optionen auf Sonderzahlungen absichern.
• Fördermittel nicht vergessen! Wenn Ihr Berater nicht freiwillig "damit herausrückt", fragen Sie aktiv nach.

Zinsausblick 2010 – der Sparstrumpf sollte dran glauben

Da das Baufinanzierungsgeschäft in Deutschland im Vergleich zum europäischen Ausland recht risikoarm ist, also Ausfälle relativ selten sind, sind keine weiteren Erhöhungen der Risikokosten zu befürchten. Das heißt für die potentiellen Baufi-Kunden: Die Zinsen bleiben günstig. Dazu kommt das weiterhin – mangels Alternativen für den privaten Sparer – sehr günstig eingekaufte Einlagengeschäft vor allem der Banken und Sparkassen vor Ort. Diese "billigen Gelder", zusammen mit dem Druck, die Bilanzsumme nicht zu verringern, führen zu günstigen Zinsen.

Baugeld mit Zinsbindung 10 Jahre für gut unter 4 % p.a. Effektivzins, 15 Jahre nur knapp über 4 % effektiver Jahreszins – das ist weit selbst von dem langjährigen Durchschnittszins 6 % entfernt.

Nie war Baufinanzierung so günstig wie heute – es lohnt sich also, den Sparstrumpf zu opfern und sich den Traum vom Haus zu erfüllen. Billiger wird es wohl nicht mehr!

Tipp

Informieren Sie sich beim Vergleichsrechner.